ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตที่ซ่อนโอกาสและความท้าทายในภูมิทัศน์ที่เปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566
ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์นี้อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท การประเมินนี้ไม่เพียงแต่ชี้ให้เห็นว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้ดีเพียงใด แต่ยังช่วยเปิดเผยว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันอันดุเดือดนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชวนให้ครุ่นคิด
ภาพรวมของรายได้รวมสำหรับ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท (หรือประมาณ 61%) มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะชะลอตัวที่แพร่กระจายในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าใจหาย เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่รอดพ้นจากภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่ภาพรวมยังคงท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (Siri) สามารถทำรายได้รวมไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งได้อย่างน่าประทับใจ เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses รั้งอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ที่ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (เดิมชื่อ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการคำนวณรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ในกรณีนี้ โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (หรือประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในบางมิติ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นนำในด้านรายได้จากการขาย: การบริหารจัดการที่เฉียบคม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ที่ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 10 ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและความอยู่รอดของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท (หรือประมาณ 49%) มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไร: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุด Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่อันดับ 3 ไปอย่างฉิวเฉียดด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริมาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ที่ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่อันดับ 7 เพียงเล็กน้อยด้วยกำไร 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding รั้งอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN (Central Pattana) ติดอันดับ Top 10 เป็นครั้งแรกด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงผันผวน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และปัจจัยกดดันอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนำเสนอสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ยังคงมีช่องว่างสำหรับการเติบโต
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมองหาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ ที่สามารถสร้างรายได้และกำไรได้อย่างยั่งยืน การให้ความสำคัญกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพ การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน และการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันผ่านนวัตกรรมและเทคโนโลยี จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาคต่างๆ ผมเชื่อมั่นว่าตลาดไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว หากเราสามารถปรับตัวให้เข้ากับพลวัตของตลาดและเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างถ่องแท้
หากคุณกำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2567 หรือต้องการวางแผน การลงทุนคอนโดมิเนียม หรือ บ้านจัดสรร ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน และกำลังมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีศักยภาพ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์นี้ไปพร้อมกัน
