วงการอสังหาฯ ปี 2566: บทสรุปท้าทายและความหวังสำหรับปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการทบทวนและปรับกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังในการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มม
ีสัญญาณการเติบโต แต่ภาพรวมกลับเป็นไปในทิศทางตรงกันข้าม ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และสภาวะเช่นนี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานในปี 2566 ของบริษัทเหล่านี้ และประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์เชิงลึก
ภาพรวมรายได้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: การปรับลดเล็กน้อยแต่กระจายตัว
โดยภาพรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริผงาด แซงหน้า AP (Thailand) เล็กน้อย
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) เป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ในอันดับที่ 2 Supalai รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding เป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงานหลัก
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้ที่เกิดจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โฉมหน้าของตารางอันดับย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้จากการขายได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในหลายๆ ด้าน ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย แต่ Sansiri เติบโตน่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายไว้ได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นเป็นพิเศษในปีนี้คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้จะมีการขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิไม่เป็นที่น่าพอใจ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำกำไรสุทธิได้ 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยเสริมที่น่าสนใจ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรคือการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality Houses ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และความหวังสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องการความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการรับมือกับปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อตลาด
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมมองเห็นว่า ความสามารถในการปรับตัว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในปีต่อๆ ไป หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด และการเลือกพันธมิตรที่ใช่ จะเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญของการเดินทางที่มั่นคงและเติบโต
หากท่านต้องการเจาะลึกถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและสนับสนุนการตัดสินใจของท่าน เพื่อให้ท่านก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นใจในทุกสภาวะตลาด.
