ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทรับมือความท้าทาย
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ทิ้งไว้ซึ่งบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคา
ดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ สัญญาณความเปราะบางนี้เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองของการซื้อขายในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ไม่สดใสเท่าที่ควร
ด้วยความเข้าใจถึงความสำคัญของการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และเฟ้นหาผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายต่างๆ บทวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะช่วยให้เราเข้าใจถึงกลยุทธ์ที่แตกต่าง และปัจจัยแห่งความสำเร็จของผู้ประกอบการในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ภาพรวมผลประกอบการด้านรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีจำนวนถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในตลาด
บริษัทบางแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม แต่ภาพรวมยังคงเผชิญแรงกดดัน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมี AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างสูสีในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ครองอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากบริษัทจำนวนมากในกลุ่ม Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับเกือบทุกปี ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) โชว์ผลงานโดดเด่น เติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด
การวิเคราะห์กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน
แม้ว่ายอดขายจะดีเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แต่ปัจจัยภายนอกมีผล
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากปราศจากรายการดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นผู้นำไปแล้ว AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวสู่ปีแห่งการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก หากแต่ก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว
การวิเคราะห์เชิงลึกนี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการบริหารจัดการต้นทุน การวางแผนกลยุทธ์ด้านการขายที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน การเลือกพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ และการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ล้วนเป็นปัจจัยที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาพแวดล้อมที่ผันผวน
สำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค การทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนหรือเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีข้อมูลและรอบคอบมากยิ่งขึ้น
ปี 2567 อาจยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะเรียนรู้ ปรับตัว และนำพากลยุทธ์ใหม่ๆ มาใช้ในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืน หากท่านคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน หรือนักลงทุนที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้นในปัจจุบัน
