เจาะลึกวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ยุทธศาสตร์รับมือความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็น
อีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังที่พุ่งทะยานจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ต่อเนื่องยาวนาน อันมีสาเหตุมาจากปัจจัยหลากหลาย ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและโอกาสทางการตลาดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในปี 2567 ยังคงไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
เพื่อสะท้อนภาพรวมและประเมินประสิทธิภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัททั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่ากังวลกว่าที่คิด โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่รายได้รวมติดลบในระดับประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land ก็ไม่น้อยหน้า ติดลบไปถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดที่หดตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังอยู่ในแดนลบไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: Top 10 รายได้รวมสูงสุด ปี 2566
ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ บริษัทยังคงมียอดขายรวมที่น่าสนใจ ดังนี้
Siri (แสนสิริ): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai (ศุภาลัย): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
U City (ยูนิเวนเจอร์): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
การประเมินรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้มาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: Top 10 รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย การสร้างยอดขายยังคงเป็นเป้าหมายสำคัญของทุกบริษัท:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Siri (แสนสิริ): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai (ศุภาลัย): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท Central Pattana ได้แสดงผลงานอันโดดเด่นอย่างยิ่งในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายและการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สิ่งสำคัญที่สุดในการวัดความสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นผลตอบแทนสุดท้ายที่จับต้องได้ แม้จะมียอดขายที่สูง แต่หากมีต้นทุนที่สูงหรือการบริหารจัดการที่ไม่ efficient ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงอย่างยิ่งที่ 12 บริษัท มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดจนถึงปัจจุบันยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย: Top 10 กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
การทำกำไรเป็นสิ่งที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งของธุรกิจอย่างแท้จริง:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai (ศุภาลัย): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Siri (แสนสิริ): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริงในปี 2566 แนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากและต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการบริหารจัดการ ทั้งการบริหารต้นทุน การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาด และการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในสภาวะที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
สำหรับผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การมองหาผู้เชี่ยวชาญด้านกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ หรือที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถให้คำแนะนำแบบเจาะลึกและปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรคและสร้างความสำเร็จในอนาคต หากคุณเป็นผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนที่ใช่ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์เพื่ออนาคตที่มั่นคง.
