ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ฉบับวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่
ตั้งไว้สูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาอันยากลำบากนี้ไปสู่การเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง”
รายได้รวม: ภาพรวมที่ต้องพิจารณาอย่างละเอียด
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลนักในเบื้องต้น แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนศักยภาพหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์บางประเภท ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อย 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่หลายในอุตสาหกรรม
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จของธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างผลกำไร หรือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่าย
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุนผลประกอบการ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและข้อคิดสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
จากข้อมูลข้างต้น เห็นได้ชัดว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และความผันผวนทางการเมือง
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง บริษัทที่ยังสามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายและกำไรได้นั้น แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขัน การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม และการสร้างความแตกต่างจากคู่แข่ง การนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ในการพัฒนาโครงการและการตลาด เช่น เทคโนโลยี AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลผู้บริโภค หรือการใช้ Virtual Reality (VR) ในการนำเสนอโครงการ ก็จะเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่จะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
ในมุมมองของนักลงทุน การวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ ควบคู่ไปกับการพิจารณาปัจจัยพื้นฐานของบริษัท เช่น งบดุลที่แข็งแกร่ง พอร์ตโครงการที่มีศักยภาพ และทีมผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดและผลการดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ จะเป็นข้อมูลอันมีค่าในการวางแผนกลยุทธ์ของคุณให้ก้าวทันต่อการเปลี่ยนแปลง และคว้าโอกาสความสำเร็จในอนาคตของ โครงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการประเมินศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับอนาคต โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืนสำหรับธุรกิจของคุณ.
