วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปแห่งความท้าทายและสัญญาณแห่งการปรับตัว (Update 2026 Trends)
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวิวัฒนาการของตลา
ดมาอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับปี 2566 นั้น ถือเป็นปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง แม้จะมีกระแสความคาดหวังเชิงบวกที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของธุรกิจอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวที่ซ่อนเร้น
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นสัดส่วนกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับการลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
เจาะลึกรายได้: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำยอดขายรวม
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 ได้แก่ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมาจากปีก่อน 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ซึ่งทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ United Palm Oil (UP) (ซึ่งอาจมีความคลาดเคลื่อนจากข้อมูลต้นฉบับ เนื่องจากบริษัทยูนีเวนเจอร์ (UV) คือผู้ถือหุ้นใหญ่ในธุรกิจอสังหาฯ อาจหมายถึงกลุ่ม UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงแล้ว การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากส่วนอื่น ๆ เช่น การให้เช่า หรือการขายสินทรัพย์ประเภทอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับก็จะเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่า ทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือเกือบ 75% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขายในปีนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 แสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ก็ตาม อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาอันดับไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่เข้ามาอย่างเงียบ ๆ แต่ก็ติดอันดับเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายแห่งความสำเร็จ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ธุรกิจนั้นก็ยังคงไม่ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างสมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่ง มีผลกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
อันดับ 1: Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรสุทธิในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ผงาดขึ้นมาได้ในอันดับนี้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวม ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) น่าจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
อันดับ 2: ศุภาลัย (SPALI) ทำกำไรสุทธิในปี 2566 ได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4: แสนสิริ (SIRI) โชว์ผลงานกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
อันดับ 5: Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 8: Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างแท้จริง ตลาดที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่อ่อนแรง และปัจจัยภายนอกที่ยังคงส่งผลกระทบ ทำให้ปี 2567 คาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญกับความยากลำบากอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว และสามารถสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการของตนเองได้ จะเป็นผู้ที่สามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้ การให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ตลาดอย่างลึกซึ้ง การสร้างนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ คือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูงเช่นนี้ เราขอเชิญชวนทุกท่านมาร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนอนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกัน หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มตลาดปี 2026 โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนสู่ความสำเร็จในก้าวต่อไป
