วิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความจริงที่ต้องเผชิญ และทิศทางสู่ปี 2567
ปี 2566 ทิ้งไว้ซึ่งความท้าทายและความคาดหวังที่ต้องปรับเปลี่ยนสำหรับแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากท
ี่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 อันสดใสจะส่งต่อไปยังปีแห่งการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ซ่อนเร้น
โดยภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินว่าไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับแรงกระแทกอย่างหนัก จนรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่รอดพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ที่ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท อันดับ 4 เป็นของ Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (ภายใต้ชื่อเดิมคือ Univenture) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนแก่นแท้ของธุรกิจ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง เราต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับผลจากการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ เช่น การบริหารจัดการโครงการ หรือธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงกำลังซื้อและกิจกรรมการขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้น่าตกใจเป็นพิเศษเมื่อพิจารณาบริษัทที่เคยมีผลงานโดดเด่น เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่เบอร์หนึ่งอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
นอกจากนี้ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทุกระดับของตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัด ไปจนถึง คอนโดหรู และ บ้านเดี่ยวระดับบน
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และก้าวขึ้นสู่ Top 5)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการทำกำไรของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีการกระจายตัวที่น่าสนใจ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุดจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ในปี 2566 แม้บางบริษัทจะสามารถรักษาความเป็นผู้นำในด้านรายได้ หรือสร้างการเติบโตที่โดดเด่น แต่ภาพรวมยังคงมีแรงกดดันจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ลดลง และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้พัฒนาโครงการ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุน การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านความยากลำบากนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด การศึกษาข้อมูลเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ แต่เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่พร้อมให้คำแนะนำเฉพาะบุคคล และสำรวจโอกาสใหม่ๆ ในตลาดที่กำลังปรับตัวอยู่เสมอ
