แด่ปี 2567: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ 10 ปีบนเส้นทางวงการ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป อาจไม่ใช่ปีที่นักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยตั้งตารอคอยนัก แม้จะมีความหวังอันแรงกล้าจา
กการส่งมอบโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพรวมกลับหวนคืนสู่สภาวะที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในฤดูกาลซื้อขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังปรากฏสัญญาณการฟื้นตัวที่ไม่ชัดเจนนัก และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 ทิศทางตลาดก็ยังคงเผชิญความท้าทายไม่แตกต่างจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของภาคธุรกิจนี้อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566 เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายไปได้จริง
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องพิจารณาอย่างลึกซึ้ง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าเป็นห่วงว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงตั้งแต่ 20% ขึ้นไปนั้นมีอยู่หลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ในทิศทางเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
ความแข็งแกร่งที่แท้จริง: รายได้จากการขายและศักยภาพในการทำกำไร
การพิจารณาความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน จำเป็นต้องมองข้ามตัวเลขรายได้รวม และหันมาพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานตามแผนธุรกิจโดยตรง
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
รายที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand ผู้นำตลาดในหลายมิติ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญความท้าทายนี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครยืนหนึ่งด้านรายได้จากการขาย?
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP Thailand (AP): โกยยอดขายไปอย่างแข็งแกร่งถึง 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): ตามมาติดๆ ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยอดขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI): ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH): ทำยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): แม้จะมียอดขายลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): สร้างยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): เข้าสู่ Top 10 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): ปิดท้าย Top 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง: กำไรสุทธิ
แม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง ซึ่งบางบริษัทขาดทุนมานานถึง 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสุทธิท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): ยังคงครองตำแหน่งแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ LH เป็นที่หนึ่งในปีนี้ มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน
Supalai (SPALI): ทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): ตามมาอย่างเฉียดฉิวด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท
Origin Property (ORI): แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ยังคงติด Top 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): ตามมาติดๆ ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): สร้างกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): ทำกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากอีกเช่นเคย การปรับตัว การบริหารต้นทุน การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการทำความเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค คือหัวใจสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่รอดและเติบโตได้ในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายที่กำลังมาถึง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการเดินทางของคุณเพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกของอสังหาริมทรัพย์
