การวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ ผมขอย้อนมองภาพรวมอันซับซ้อนของตลาด
อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา การเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังอันสูงลิ่วที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับกลายเป็นการเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง จนหลายคนเริ่มตั้งคำถามถึงความยั่งยืนของการเติบโตในยุคปัจจุบัน
บทวิเคราะห์เชิงลึกนี้ จะเจาะลึกข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง โดย Property Mentor เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทาย และชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงนี้
รายได้รวม: สัญญาณเตือนที่ยากจะมองข้าม
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท เทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 หรือลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่แผ่ขยายไปทั่วทั้งตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดบางแห่งเห็นรายได้ลดลงมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการก็ยังต้องเผชิญกับแรงเสียดทานที่รุนแรง
รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ คือหัวใจหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของ 41 บริษัทในปี 2566 มีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land เห็นรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งครองอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่เพียงแค่นั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสชะลอตัว AP (Thailand) ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพอันแข็งแกร่ง โดยสามารถกวาดรายได้จากการขายไปถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยเฉือนหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษารายได้จากการขายให้เติบโตได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตเป็นบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงแห่งปี
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณอันดีที่แสดงถึงศักยภาพการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทมีกำไรสุทธิสูงเช่นนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai ตามมาด้วยอันดับ 2 ที่ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset เป็นอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ในอันดับ 7 ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดต้องเผชิญในปี 2566 ปัจจัยต่างๆ เช่น ความผันผวนทางเศรษฐกิจ การเมือง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
