ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากแรงส่งของปี 2565 ที่หลายฝ่ายเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำล
ังจะก้าวเข้าสู่ยุคแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด กลับกลายเป็นปี 2566 ที่ท้าทายกว่าที่คิด ตลาดเกิดภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าบริษัทใดสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็นผู้นำตัวจริงในท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่ยากจะหลีกเลี่ยง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงกว่า 20% ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ปรับตัวลดลง 23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: แสนสิริ โชว์ฟอร์ม นำโด่ง 39,082 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียดที่ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ แล้ว รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย อสังหาริมทรัพย์ ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเก่ง ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนภาพรวมของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง ผู้ประกอบการจะต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง เพื่อฝ่าฟันสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน, คอนโดมิเนียมใหม่ กรุงเทพฯ, บ้านเดี่ยวติดรถไฟฟ้า, หรือ อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำและช่วยเหลือท่านในการตัดสินใจที่ดีที่สุดในทุกสภาวะตลาด
เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ ปรึกษาเราวันนี้ เพื่อก้าวสู่เป้าหมายที่ยั่งยืน!
