ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิกฤตการณ์ที่ท้าทาย พร้อมสัญญาณแห่งการปรับตัวสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ
้าได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมในปี 2565 ที่ดูเหมือนจะผลักดันให้ตลาดกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร เมื่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองหลัก กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง
ข้อมูลเชิงลึกจาก Property Mentor ที่ได้สำรวจผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง สะท้อนภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน การวิเคราะห์นี้มิได้เป็นเพียงการรวบรวมตัวเลข แต่คือการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างมั่นคง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่ชวนให้คิด
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในข่ายการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่าที่คิด มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในสภาวะเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาฐานรายได้ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริงแล้ว การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่เข้ามาช่วยเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อนำรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทมารวมกัน จะพบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ซึ่งทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างหวุดหวิด Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ในปีนี้ อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกที่ 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 ถัดมาคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มีรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งมักจะปรากฏในอันดับต้นๆ ทุกปี ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเร่งเครื่องหลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีของการปรับตัวและการเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกว่า 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์ได้อีกครั้ง แม้รายได้จะลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ LH อยู่ในอันดับ 1 คือการรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดย Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท แสดงการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% ส่วนอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงภาพรวมเบื้องต้น แต่ก็สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางและความพร้อมของแต่ละบริษัทในการก้าวต่อไป
สำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน หรือแม้แต่ผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการประเมินศักยภาพของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ในยุคที่ตลาดมีความไม่แน่นอนสูง การมองหา โครงการอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง และการเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนหรือซื้อบ้านเป็นไปอย่างมั่นคง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลและแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสในการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมั่นใจ.
