วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้คุมเกมตัวจริง?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการประเมินขีดความสามารถและกลยุทธ์การปรับ
ตัวสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการฟื้นตัวของโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ทว่าความจริงกลับพลิกผันเมื่อตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาส 4 อันเป็นฤดูกาลขายสำคัญ กลับไม่สามารถขับเคลื่อนยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ตามที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศตลาดในปี 2567 ยังคงต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามการเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอย่างต่อเนื่อง เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด รวมถึงประเมินศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ในการรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน บทความนี้จะเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายและสร้างผลงานที่โดดเด่นในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องใส่ใจ
ข้อมูลจากการรวบรวมของ Property Mentor เผยให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่สะท้อนถึงแรงกดดันที่บริษัทส่วนใหญ่ต้องเผชิญ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้การบริหารของ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่เป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความยากลำบากในการผลักดันยอดขายในช่วงที่ผ่านมา
บางบริษัทประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ที่น่ากังวลคือ ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทุกกลุ่มผู้เล่นในตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่าบริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจ การพิจารณากำไรสุทธิ (Net Profit) จึงเป็นบทสรุปสำคัญที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความยากลำบากเหล่านี้ ยังคงมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของโมเดลธุรกิจ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤต
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายไม่แพ้ปีที่ผ่านมา การแข่งขันที่รุนแรง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัท
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลประกอบการ การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละผู้เล่น และการติดตามเทรนด์ตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนและการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้จะช่วยให้ท่านมองเห็นภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน และสามารถเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือต้องการที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเฉพาะสำหรับโครงการของคุณในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนไปด้วยกัน
