บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไท
ยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยพลวัตที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่งต่อเหล่าผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ แม้จะมีความคาดหวังจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 แต่ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยลบหลายประการเข้ามาบั่นทอนกำลังซื้อและทิศทางการลงทุน ส่งผลให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดหวัง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การชะลอตัวที่น่ากังวล
ปี 2566 ถือเป็นปีที่สะท้อนถึงความเปราะบางของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เป็นอย่างดี การคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากแรงส่งของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามนั้น ภาวะชะลอตัวได้เริ่มปรากฏให้เห็นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และได้ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นที่รู้จักในนาม “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญกับสภาวะที่ไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เพื่อประเมินผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดนี้
รายได้รวมปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนความท้าทายเชิงโครงสร้าง
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในระดับผู้ประกอบการรายย่อยและรายกลาง
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบในระดับ 20% อัพ โดยเฉพาะ LPN ที่รายได้ลดลงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่แตกต่างกันไป การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพความสามารถในการสร้างยอดขายและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) : ผู้เล่นที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากรายชื่อที่คุ้นเคยแล้ว Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ จากการที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง และในปี 2566 นี้ ผลลัพธ์เริ่มปรากฏเป็นรูปธรรมอย่างชัดเจน โดย CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการแข่งขันและการตอบรับที่ดีจากตลาดสำหรับโครงการใหม่ๆ ของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการบริหารจัดการและความสามารถในการทำกำไร
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565 สิ่งนี้สะท้อนถึงความกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้น การแข่งขันที่รุนแรง และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรเพิ่มขึ้นจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเครื่องยืนยันถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 นี้ และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่ง ปัจจัยต่างๆ เช่น เศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, ความผันผวนทางการเมืองภายในประเทศ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นตัวแปรสำคัญที่จะส่งผลต่อทิศทางของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย และ คอนโดมิเนียมราคาพิเศษ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถแสดงศักยภาพและปรับตัวได้อย่างโดดเด่น การศึกษาแนวทางการบริหารจัดการและกลยุทธ์ของบริษัทเหล่านี้ จะเป็นบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือผู้ที่ต้องการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ต่างๆ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ตลาดบ้านมือสอง หรือ การลงทุนคอนโดมิเนียม การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้
อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวสู่ความยั่งยืนและนวัตกรรม
การมองไปข้างหน้าสำหรับ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย คือการต้องเร่งปรับตัวเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในระยะยาว
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์, การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในเชิงลึก, หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการช่วยท่านค้นหาคำตอบและวางแผนกลยุทธ์เพื่อความสำเร็จในโลกของ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ไม่หยุดนิ่งนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเฉพาะสำหรับคุณ.
