วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบอันหนักหน่วงสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงส่งจากการส่งต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี
2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวอย่างแท้จริง แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลทองของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงลากยาวมาถึงช่วงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงไร้สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่า 41 บริษัทนี้รับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวน การวิเคราะห์เจาะลึกนี้จะมอบมุมมองที่ครอบคลุมและเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์เมืองไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความเป็นจริงของธุรกิจ
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ แล้ว รายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนประกอบจากธุรกิจอื่น หรือการรับรู้รายได้จากโครงการเก่าที่อาจไม่สะท้อนสถานการณ์ตลาดปัจจุบันอย่างแม่นยำ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพการแข่งขันและประสิทธิภาพในการทำตลาดของแต่ละบริษัทได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่ากำลังซื้อในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ชะลอตัวลงจริง
ผลกระทบที่รุนแรงเห็นได้จาก Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ได้ และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลายเป็นผู้นำอย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและไม่กล่าวถึงไม่ได้คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีเยี่ยมสำหรับแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม ที่ CPN เข้ามามีบทบาทมากขึ้น
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว การจะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้าง “กำไรสุทธิ” หรือเงินที่สามารถจับต้องได้หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่ด้วยปัจจัยพิเศษ
Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่ง “แชมป์” กำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรโดดเด่นคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้เช่นกัน AP (Thailand) (AP) เกาะติดมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่น่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% แต่ยังคงเป็นบริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) สร้างความประหลาดใจด้วยการติด Top 10 กำไรสุทธิ ด้วยตัวเลขประมาณการ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ซึ่งแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีความผันผวนสูง การพิจารณาปัจจัยพื้นฐานของบริษัท เทียบกับมูลค่าที่เหมาะสม และแนวโน้มการเติบโตในอนาคต จะช่วยให้สามารถเลือกสรร โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้
บทสรุปและก้าวต่อไป
ปี 2566 อาจเป็นปีที่หลายบริษัทในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่ แต่ในความท้าทายย่อมมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัว
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่แม่นยำและทันสมัย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดและวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณ
