ปี 2566: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายที่ไม่คาดคิด และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้
ถือเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและท้าทายให้กับผู้เล่นในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อเนื่องมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่หลายบริษัทเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัว ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว นำโดยปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาที่ดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการเร่งทำยอดขาย ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความร้อนแรงกลับคืนมาได้ สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการ
ด้วยความสำคัญของการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในสมรภูมินี้
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมที่บ่งชี้ถึงการทรงตัวภายใต้แรงกดดัน
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทส่วนใหญ่กำลังเผชิญ
บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขการหดตัวที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมี รายได้รวมติดลบ ถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แต่ภาพรวมการเติบโตยังน่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัท แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท อย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับสามด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับห้าด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่หกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับเจ็ดคือ United Palm Oil Thailand (UP) (เดิมคือ UNIVENTURES) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการที่แท้จริง รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูดี แต่เมื่อเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะเปลี่ยนไป
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บางบริษัทประสบปัญหาที่รุนแรง โดยเฉพาะ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมี รายได้จากการขายลดลง เล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มี รายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโต 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับสามด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับห้าด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับที่หกแม้รายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ดด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมี รายได้ลดลง ถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่มีผลงานสม่ำเสมอในอันดับเก้าด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้มากน้อยเพียงใด หากสามารถแปลงเป็น กำไรสุทธิ ได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำ กำไรสุทธิสูงสุด ในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถทำกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรคือ การรับรู้กำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้าด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) คว้าอันดับหกด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับแปดด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ปิดท้ายในอันดับเก้าด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับสิบด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปในปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีอุปสรรคและความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
ในฐานะผู้ที่อยู่ในธุรกิจนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าการปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ลูกค้า คือกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตินี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์ความสำเร็จของผู้ประกอบการชั้นนำ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางความผันผวนของตลาด ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและการสนับสนุนที่เหนือกว่า เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในอนาคตอันใกล้นี้.
