แดนทองแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย: การประเมินผลการดำเนินงานปี 2566 และทิศทางสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็
งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมอันดีงามในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะนี้ก็ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้ และความกังวลใจนี้ก็ยังคงทอดยาวมาจนถึงปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด และได้เห็นถึงกลไกที่ขับเคลื่อนทั้งการเติบโตและความท้าทาย การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการประเมินสถานการณ์ที่แท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อให้ภาพรวมที่ชัดเจนว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับกระแสลมที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้นำที่แท้จริงในแดนทองแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มาก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในบรรดาบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ กลุ่มที่น่าสังเกตคือบริษัทที่มีตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้รวม
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทใหญ่ๆ บางแห่ง อาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาเสริม เช่น รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการบริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อประเมินเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับรายได้จากการขาย
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามรายได้จากการขายในปี 2566 เป็นดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (แม้จะลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้จะลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ซึ่งหลังจากได้ปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลิดอกออกผล โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับกำไรสุทธิ
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตามกำไรสุทธิในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการทางการเงิน:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ข้อมูลทั้งหมดนี้เป็นภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ บ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับผู้ประกอบการในวงการ การแข่งขันที่รุนแรง, ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังคงเปราะบาง และปัจจัยเชิงมหภาคต่างๆ ล้วนเป็นแรงกดดันที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
การวิเคราะห์เชิงลึกนี้ชี้ให้เห็นถึงความสำคัญของการปรับกลยุทธ์ให้ทันท่วงที บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง, สามารถสร้างจุดเด่นและสร้างแบรนด์ให้แข็งแกร่ง, รวมถึงมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า แม้จะมีความยากลำบาก แต่โอกาสในการเติบโตก็ยังคงมีอยู่เสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ การวางแผนที่รอบคอบ และการดำเนินการที่มุ่งมั่น หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตท่ามกลางความท้าทายนี้ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการร่วมค้นหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมสร้างอนาคตที่ยั่งยืนไปด้วยกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
