ปี 2566: ภาพสะท้อนอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครแกร่ง ใครอ่อนแอ ในสมรภูมิธุรกิจที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ
่านมา ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันที่หนักหน่วงกว่าที่คาดการณ์ไว้มากนัก แม้ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะสร้างความหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่สถานการณ์กลับพลิกผัน การชะลอตัวที่เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้กลายเป็นเทรนด์ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
เพื่อสะท้อนภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เราได้รวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่เราได้ทำการวิเคราะห์ มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ว่า ถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในหลายส่วนของตลาด
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบกว่า 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่พ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
เมื่อพิจารณาถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายของโครงการในแต่ละช่วงเวลา ภาพรวมของ 41 บริษัทแสดงให้เห็นถึงรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปัญหาที่พบคือ ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งบอกถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สภาพการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ปี 2566)
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ได้กำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งมีแนวโน้มที่จะส่งผลต่อเนื่องไปถึงปี 2567 การแข่งขันที่รุนแรง การชะลอตัวของกำลังซื้อ และปัจจัยมหภาคอื่นๆ ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกบริษัทต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในภาวะวิกฤต มักจะมีโอกาสสำหรับผู้ที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว สร้างสรรค์นวัตกรรม และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นเจ้าของโครงการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในอุตสาหกรรมนี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และตัดสินใจทางธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ. พร้อมแล้วหรือยังที่จะคว้าโอกาสและพิชิตความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
