บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ผู้รอด ผู้ปรับตัว และผู้ท้าทายตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาด
มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยบทเรียนสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเคยมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนในช่วงปลายปี 2565 ด้วยแรงส่งที่น่าจับตามอง แต่ทว่าโมเมนตัมดังกล่าวกลับแผ่วเบาลงอย่างน่าใจหาย เมื่อตลาดค่อยๆ กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และการชะลอตัวนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นที่คาดหวังอย่าง “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ และแนวโน้มนี้ก็ยังคงฉายภาพต่อไปยังปี 2567 ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจถึงสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: ภาพรวมชะลอตัว แต่ยังคงมีแสงสว่างจากบางค่าย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างแท้จริง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในสถานการณ์เดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ที่ประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้เล่นหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ยิ่งไปกว่านั้น เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำด้านรายได้รวม เติบโตสวนกระแส
ท่ามกลางบรรยากาศที่ค่อนข้างซบเซา แสนสิริ (SIRI) ได้พิสูจน์ตัวเองด้วยการก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลขที่น่าประทับใจถึง 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าชื่นชมถึง 12% เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ซึ่งตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนผลงานการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการปิดการขายโครงการและสร้างรายได้จากธุรกิจหลักได้อย่างชัดเจน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายปรับตัวลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ ก็ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมากถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงในปีนี้
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับปี 2566 AP (Thailand) (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการขับเคลื่อนธุรกิจ ด้วยการก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้แสนสิริจะอยู่ในกลุ่ม 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7%
อันดับ 3 ได้แก่ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่สามารถไต่ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการดำเนินงานที่เติบโตเป็นบวกถึง 13%
อันดับ 5 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้จะเห็นรายได้จากการขายลดลง แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็อาจไม่ถือเป็น “ผู้ชนะ” ในระยะยาว ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีมากกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ (ด้วยปัจจัยสนับสนุน)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความสำเร็จในการทำกำไรครั้งนี้ได้รับแรงหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาในอันดับ 3 อย่างเฉียดฉิว ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำผลงานก้าวกระโดดอย่างน่าประทับใจ โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42%
อันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน -25% แต่ก็ยังคงเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาด
อันดับ 6 ได้แก่ เอสซี แอสเสท (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ได้ว่าเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่า บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลประกอบการเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์และการตัดสินใจที่ถูกต้องในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันมุมมองและแนวทางในการนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืนในทุกสภาวะตลาด
