เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือดาวเด่นดาวร่วงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปประเมินผลการดำเนินงานของภาคธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 นั้น ชวนให้ฉุกคิดถึงความท้าทายที่ถาโถมเข้าใส่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโมเมนตัมอันสดใสที่หลายฝ่ายคาดหวังจากการฟื้นตัวของปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ไม่เพียงแต่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แต่ยังคงรักษาแนวโน้มดังกล่าวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายปกติในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายความหวังให้เห็นการฟื้นตัวอย่างชัดเจน สถานการณ์นี้ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความไม่แน่นอนให้กับภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อไขข้อข้องใจและทำความเข้าใจถึงความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในสภาวะเช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง โดยมุ่งเน้นไปที่การวิเคราะห์รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิในปี 2566 เพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันมรสุมนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวของผลกระทบ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
หลายบริษัทประสบกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22%, และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกพ้นผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม แต่การแข่งขันใน Top 10 เข้มข้น
เมื่อเจาะลึกถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ Land and Houses ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท ปิดท้าย Top 5 ด้วย Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (ชื่อเดิมของ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง คงต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การลงทุน หรือธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่าง ๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในส่วนของรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์แชมป์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ถือเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตแบบก้าวกระโดดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนอย่างจริงจังในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากปูพรมพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีว่ากลยุทธ์การขยายไลน์ธุรกิจไปสู่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยกำลังเริ่มออกดอกออกผล
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
มาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผล คือ “กำไรสุทธิ” แม้บางบริษัทอาจทำยอดขายได้ดี แต่หากมีกำไรน้อย หรือเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ไม่มาก ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ โดยมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ที่แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มิเช่นนั้นแล้ว อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ Sansiri ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่สูง โดยคาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และทั่วประเทศ การปรับตัว การบริหารต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดว่าบริษัทใดจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว การทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลประกอบการของผู้พัฒนาแต่ละราย จะช่วยให้ท่านสามารถประเมินศักยภาพและความน่าเชื่อถือได้อย่างมีหลักการมากขึ้น อย่าพลาดการติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกการเคลื่อนไหวสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย และสามารถตัดสินใจอย่างชาญฉลาดในทุกการลงทุนของท่าน
