บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ฝ่ามรสุม สู่การพลิกเกมของผู้ชนะ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ปี 2
566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของเหล่าผู้ประกอบการอย่างแท้จริง แม้จะมีสัญญาณบวกที่คาดหวังไว้ในช่วงต้นปี จากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และส่งผลต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์ที่ซบเซาต่อเนื่องนี้ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ท้าทายตลาดในปี 2567 อีกด้วย
ภายใต้ความท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อสะท้อนภาพการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างยอดเยี่ยม และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่กระจายตัว
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกวิเคราะห์ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูใกล้เคียง แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) ก็เผชิญสถานการณ์คล้ายกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานหลักที่สะท้อนกำลังซื้อจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือตัวสะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการและความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ หากไม่มีกำไร ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นคือผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีที่มาที่ไป
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land and Houses สามารถทำกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ครองอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, ศุภาลัย น่าจะเป็นอันดับ 1 ด้วยผลประกอบการที่แข็งแกร่ง
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
เฉียดฉิวกับศุภาลัย แสดงถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนและยอดขาย
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
เติบโตอย่างก้าวกระโดด แสดงถึงการบริหารกลยุทธ์ที่ได้ผล
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
แม้กำไรจะลดลง แต่ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
เฉียดฉิวกับ SC แสดงถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มนี้
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
บทสรุปสำหรับปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้พร้อมรับมือ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของตลาดที่ส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรในวงกว้าง แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตหรือสร้างผลกำไรได้ดี แต่ภาพรวมยังคงสะท้อนถึงความเปราะบางของตลาด
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยลบต่างๆ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค การแข่งขันที่สูงขึ้น และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ยังคงเป็นความท้าทายสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ มีนวัตกรรมในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ และเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะสามารถพลิกวิกฤตนี้ให้กลายเป็นโอกาสในการเติบโตได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึก เพื่อวางแผนธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายในปี 2567 นี้ การศึกษาข้อมูลเชิงวิเคราะห์อย่างละเอียด และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางกลยุทธ์ธุรกิจที่แข็งแกร่งเพื่อรับมือกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 โปรดติดต่อเรา เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญของเราช่วยแนะนำแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
