ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทหลักทรัพย์ เผยผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาน
ับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ถือเป็นปีที่พิเศษและท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต (High Season) ก็ยังไม่สามารถฟื้นคืนชีพตลาดได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนถึงความเปราะบางที่ตลาดต้องเผชิญ
ด้วยความจำเป็นในการทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร รวมถึงการเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความผันผวนนี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ไม่อาจมองข้าม
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง อย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม 10 อันดับแรก: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินงานหลักอย่างแท้จริง คือ รายได้จากการขาย เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งรายได้อื่น เช่น การขายสินทรัพย์ หรือการลงทุน ทำให้ภาพรวมอาจไม่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
กรณีที่น่ากังวลเป็นพิเศษ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นปัจจัยสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการทำกำไรและบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ แม้จะเจอความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับอนาคต
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนี้ แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการที่แข็งแกร่งได้ แต่ภาพรวมยังคงเป็นการชะลอตัวที่น่ากังวล
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความสามารถในการปรับตัว, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางความผันผวนนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือผู้ประกอบการที่ต้องการแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกที่อาจเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณในอนาคต
