บทวิเคราะห์เจาะลึก: อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความจริงที่ต้องเผชิญ และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นความผันผวนของตลาดมานักต่อนัก แต่ปี 2566
ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างไม่คาดฝัน การชะลอตัวนี้ทวีความรุนแรงขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงฤดูกาลขายที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งความหวัง และภาพรวมนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใดที่สามารถฝ่าฟันมรสุมนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมอาจบดบังความจริงที่ซ่อนอยู่ เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ของบริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
ความเคลื่อนไหวนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ถาโถมเข้าใส่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในอัตราที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย ESTAR และ CGD ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) ก็มีรายได้ติดลบในอัตรา -23% และ -22% ตามลำดับ โดยมี Siamese Asset (SA) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่รายได้ลดลงราว -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราว -4%
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขายโครงการถือเป็นหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบผลิตภัณฑ์ให้แก่ลูกค้าได้อย่างแท้จริง เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มากถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ของบริษัทที่สำรวจ มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การวิเคราะห์นี้ยิ่งตอกย้ำให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ Raimon Land (RML) เป็นหนึ่งในบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงที่สุด โดยมีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมักจะรักษาเสถียรภาพไว้ได้ดี กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำยอดขาย: ความสำเร็จที่มาพร้อมกับความท้าทาย
เมื่อมองที่อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ทำยอดขายได้ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง SIRI เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ศุภาลัย (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) สร้างผลงานที่น่าประทับใจด้วยการก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding (PPH) ตามมาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะตกลงอย่างมาก แต่ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) จบอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) คว้าแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่แตกต่างสร้างความได้เปรียบ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนของบริษัทในปีนี้ สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว SPALI เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ไปอย่างฉิวเฉียด ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) มาในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไรได้ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายในปี 2567 และโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอมานี้สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ ข้าพเจ้าเชื่อว่าบริษัทที่จะสามารถอยู่รอดและเติบโตต่อไปได้ จะต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุน การรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารความเสี่ยงทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และแนวโน้มของตลาด ถือเป็นก้าวสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง! หากท่านกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อรับมือกับความท้าทายของตลาดในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับธุรกิจของท่าน.
