ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การปรับตัวรับความท้าทายและการค้นหาผู้นำตัวจริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป นับเป็นบททดสอบสำคัญสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยมีความคาดหวังถึงการฟื้
นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ภาพรวมตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นและแนวโน้มของตลาดในปี 2567 ยังคงต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดอย่างไม่กะพริบตา และเข้าใจถึงความซับซ้อนที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์เชิงลึกจึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถประคับประคองตนเองท่ามกลางความผันผวนของปี 2566 ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถแสดงศักยภาพที่โดดเด่นเหนือคู่แข่งได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพสะท้อนความท้าทายที่ทอดยาว
ผลการดำเนินงานภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงตัวเลขรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้ลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างหนักหน่วงต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บางบริษัทเผชิญกับสถานการณ์รายได้ที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้รวมลดลง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันดังกล่าว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงเพียงเล็กน้อยไม่ถึง -1% แต่ก็สะท้อนถึงความท้าทายที่แผ่ขยายวงกว้าง นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับที่ 7 คือ UCity Public Company Limited (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับที่ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับที่ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลประกอบการที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลักมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดจำนวนมาก อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับ Top 10 อาจมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นการยืนยันถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจในภาคการขายโดยตรง
ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): แชมป์ยอดขายที่กลับคืนบัลลังก์
เมื่อเจาะลึกในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาเป็นผู้นำอีกครั้ง ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PRUKSA) รั้งอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับที่ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Quality Houses (QH) ที่มักจะทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ มาในอันดับที่ 9 ด้วยยอดขายจากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยยอดขายจากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีของการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากไม่สามารถสร้างกำไรสุทธิที่น่าพอใจ การดำรงอยู่ขององค์กรย่อมเป็นไปได้ยาก ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ในขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาด
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่ทำกำไรสูงสุด 10 อันดับแรก Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถทำกำไรสุทธิในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH สามารถทำกำไรได้สูง คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปได้อย่างไม่ยากนัก AP (Thailand) (AP) ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri (SIRI) แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในส่วนของกำไรสุทธิ โดยทำกำไรไปได้ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้า -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ในอันดับที่ 7 ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PRUKSA) รั้งอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งนักสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การปรับตัวเพื่อรับมือกับปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจมหภาค การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ย และนโยบายภาครัฐ ล้วนเป็นสิ่งสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของแต่ละบริษัท
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมมายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล มีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ และสามารถสร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันความท้าทายและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจพลวัตของตลาดเป็นกุญแจสำคัญ. เราขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจ เจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ และพร้อมก้าวสู่ความเป็นผู้นำในยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทยไปพร้อมกับเรา
