เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือดาวเด่น ดาวร่วง และแนวโน้มปี 2567
ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมาทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2
566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ นับเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเดินหน้าต่อไปได้อย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางกัน ตลาดเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาของการจับจ่ายซื้อขายที่คึกคัก ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้เราต้องกลับมาทบทวนและวิเคราะห์ถึงภาพรวมการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาดอย่างลึกซึ้ง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ชะลอตัวแต่ยังคงมูลค่ามหาศาล
สำหรับภาพรวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่าปี 2566 นี้ Sansiri (SIRI) สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสีในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ในอันดับ 3, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท ในอันดับ 4 และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท ในอันดับ 5
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องเจาะลึกไปที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เช่น รายได้จากการบริหารโครงการ หรือการขายสินทรัพย์อื่น ๆ เข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการสร้างยอดขายจากธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเคยเป็นผู้นำในอุตสาหกรรม ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่สำคัญกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
AP (Thailand) คว้าแชมป์รายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท ในอันดับ 2 ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ถึงแม้การสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากท้ายที่สุดแล้วบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ ด้วยการขายโรงแรมพลิกสถานการณ์
ในส่วนของ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses สามารถทำกำไรได้สูง มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งทำกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแทน
AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ที่ 1,865 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Central Pattana ที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) ในอันดับ 10
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ แต่โอกาสใหม่ก็กำลังก่อตัว
จากผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนสูง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาด และนำเสนอบริการที่ตอบโจทย์ได้อย่างตรงจุด การให้ความสำคัญกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Properties), อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า (Rental Properties), และ โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ เช่น พื้นที่ทำงานร่วม (Co-working Spaces) หรือที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมกับเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน (Sustainable Living Technologies) อาจเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่างและรักษาความได้เปรียบทางการแข่งขัน
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ราคาบ้านในกรุงเทพฯ, ตลาดคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า, บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท, และ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก จะช่วยให้เราเข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ และวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทชั้นนำอย่างละเอียด การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด และการประเมินศักยภาพของโครงการต่างๆ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจ
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ปรับให้เหมาะกับความต้องการเฉพาะของคุณ และร่วมกันก้าวข้ามความท้าทาย สู่โอกาสการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
