ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และโอกาสในการเติบโต
หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมในปี 2565 ทว่าปี 2566 กลับกลายเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้
องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การชะลอตัวที่เริ่มส่งสัญญาณก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและพลวัตที่ซับซ้อนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ด้วยประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และการวิเคราะห์ตลาด เราในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีกับตัวเลขและการดำเนินงานของบริษัทมหาชน ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำอย่างแท้จริงในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ความแตกต่างของแต่ละบริษัทชัดเจน
โดยภาพรวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ทว่าเมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 บริษัท บ่งชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางที่กระจายตัวอยู่ในหลายองค์กร
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้ติดลบในระดับสูงถึงราว -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ขณะที่ Lalin Property (LL) อยู่ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยต่ำกว่า 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยการเติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงและสะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก การพิจารณาจาก รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีความสำคัญมากกว่า เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายโครงการโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ -40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทกลับมีรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุด มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่แสดงผลการดำเนินงานที่โดดเด่น ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ตอกย้ำความสำเร็จจากการขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการสร้างมูลค่า
ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ไม่ได้วัดกันที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการสร้าง กำไรสุทธิ หรือเงินที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทาย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดัน และความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องการการปรับตัวอย่างเข้มข้น บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด เช่น โครงการบ้านพร้อมอยู่ (Ready-to-move), โครงการที่เน้นทำเลศักยภาพ, หรือการขยายไปสู่ตลาดใหม่ๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ จำเป็นต้องติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด ปรับกลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินงานให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ และที่สำคัญคือการสร้างความเชื่อมั่นและรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า ซึ่งจะเป็นรากฐานสำคัญในการฟื้นตัวและสร้างการเติบโตในระยะยาว
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร และภูมิภาคต่างๆ การทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างถ่องแท้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด เราขอเชิญชวนท่านร่วมติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกับเรา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง.
