ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวภายใต้แรงกดดันและความหวังใหม่สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองพลวัตของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมา ถ
ือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นสุดปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนก็ยังคงเป็นเรื่องที่ต้องจับตา
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกที่ถูกต้องและเป็นประโยชน์ต่อวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนในปี 2566 และเฟ้นหาผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ครอบคลุม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 ข้อมูลเชิงลึกนี้ชี้ให้เห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบกับการลดลงของรายได้ ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ค่อนข้างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นการลดลงของรายได้รวมถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปได้ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสีในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) ติดอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company (U) (เดิมชื่อ URE) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงควรพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง ได้รับประโยชน์จากรายได้จากแหล่งอื่นๆ ด้วย หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของกลุ่มผู้นำและอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในภาพรวม ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: ความสำเร็จที่มาพร้อมความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้จำกัด ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับคืนมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด: การบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 3
อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายและโอกาสใหม่
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แนวโน้มปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามในการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ และต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมเพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ในการปรับตัว สามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างแท้จริง การลงทุนในเทคโนโลยี นวัตกรรม และการให้ความสำคัญกับความยั่งยืน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจที่รอบคอบและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในก้าวต่อไปของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
