วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการปรับตัวของตลาดมาโ
ดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบสำคัญที่ท้าทายความแข็งแกร่งของผู้เล่นในตลาดอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน ความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 กลับจางหายไป เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาฟื้นตัวได้ ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 และประเมินศักยภาพของแต่ละองค์กรในการรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวนนี้ พร้อมทั้งค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการชะลอตัวของอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีตัวเลขติดลบใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
สิริ แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมดูดี แต่รายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอาจไม่ได้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตาเป็นพิเศษ หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้วางแผนไว้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
(ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ในปี 2566 ที่ผ่านมา แม้จะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาผลประกอบการได้ดี แต่ภาพรวมอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบในการบริหารจัดการ และต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคมในการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับท่านที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ ถือเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจลงทุนอย่างมีหลักการ
หากท่านต้องการคำปรึกษา หรือต้องการเจาะลึกในรายละเอียดของ โครงการบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดในตลาด อสังหาริมทรัพย์ แห่งนี้.
