ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีแรง
ส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ผู้ประกอบการหลายรายกลับต้องเผชิญกับภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ทำให้บรรยากาศของปี 2567 ที่เริ่มต้นขึ้น ยังคงสะท้อนความท้าทายจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถประคับประคองธุรกิจท่ามกลางความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้ที่โดดเด่น
เมื่อมองภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ภาคอุตสาหกรรมโดยรวมกำลังเผชิญ
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยมีบริษัทที่รายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) 23%, Major Development (MJD) 22%, และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้กระทั่งบริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
ผู้ชนะด้านรายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ 10 อันดับแรก
อย่างไรก็ตาม ในภาวะตลาดเช่นนี้ ยังคงมีบริษัทที่สามารถเติบโตและรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ โดย แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เหนือกว่าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อยก็ตามมาด้วย ศุภาลัย (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 4 คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 ตกเป็นของ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 ยูนิเวนเจอร์ (UV) 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ สิงห์ เอสเตท (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
หากพิจารณาจากผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดรายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกด้านรายได้รวมนั้น บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้รวมได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการขับเคลื่อนยอดขายของตลาดโดยรวม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับคืนสู่ตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท นำหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ที่ 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่ารายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความยั่งยืนและผลตอบแทนที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น หากมีรายได้มากแต่มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะตัวจริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ก้าวขึ้นเป็นอันดับหนึ่งในปีนี้ คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะขึ้นแท่นอันดับ 1 ไปแทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
อันดับ 6 คือ เอสซี แอสเสท (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
บทวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2566 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและปัจจัยภายนอกต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากเช่นเดียวกัน แต่ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสสำหรับบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมสร้างศักยภาพธุรกิจให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น การศึกษาและทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อก้าวข้ามผ่านอุปสรรค และคว้าโอกาสสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้นี้
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวไปอีกขั้น! หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้พร้อมรับมือกับทุกความท้าทาย ติดต่อเราเพื่อร่วมเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่
