เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ปีแห่งความท้าทายและการปรับตัวของผู้เล่นตัวจริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไ
ป ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี และแม้แต่ช่วงฤดูขายที่ปกติคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง สัญญาณดังกล่าวได้ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 ทำให้เกิดคำถามสำคัญ: ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้?
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และพฤติกรรมการรับมือต่อสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ ผลการวิเคราะห์เชิงลึกเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่ง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณของการหดตัวในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะการชะลอตัวที่แผ่ขยายออกไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงอย่างเห็นได้ชัด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักด้วยรายได้ที่ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักของตลาด ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ข้อมูลจากบทความต้นฉบับระบุเป็น UniVentures ซึ่งปัจจุบันคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยสะท้อนถึงศักยภาพในการบริหารจัดการโครงการและการตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่า
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่น่าจับตา
ในสภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและแสดงศักยภาพในการเติบโตอย่างน่าประทับใจ นั่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และการวางแผนกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
กำไรสุทธิ: เกณฑ์ชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) เนื่องจากเป็นสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
ปัจจัยความสำเร็จ: การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน สร้างกำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ LH ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงก็ตาม
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ทิศทางในปี 2567
จากข้อมูลการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทชั้นนำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง สัญญาณการชะลอตัวทั้งในด้านรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงการปรับตัวลดลงของกำไรสุทธิ บ่งบอกถึงความจำเป็นที่ทุกภาคส่วนจะต้องปรับกลยุทธ์และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านต้นทุนที่ยังคงสูง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นความท้าทายสำคัญที่ต้องเผชิญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีความสามารถในการสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง และมีทีมงานที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ จะสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้มายาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หากผู้ประกอบการสามารถปรับตัวให้เข้ากับบริบทใหม่ๆ ของตลาดได้อย่างทันท่วงที
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มและปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างลึกซึ้ง ถือเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต การวิเคราะห์ข้อมูลและบทเรียนจากปีที่ผ่านมา จะเป็นเครื่องมืออันทรงคุณค่าในการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบและชาญฉลาด เพื่อคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวไปข้างหน้าและสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย? การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การประเมินศักยภาพของตนเอง และการเตรียมพร้อมสำหรับความท้าทาย คือขั้นตอนสำคัญที่จะนำคุณไปสู่เป้าหมาย.
