บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567 – ฝ่ามรสุม สู่ชัยชนะที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นถึงพลวัตอันน่าทึ่งของตลาดอสังหา
ริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อนยิ่งกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาสอันสดใสหลังจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาสู่ระดับที่คาดหวังได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ตลาดจึงยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางวิกฤตครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ชัดเจนในภาพใหญ่
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนมากถึง 25 จาก 41 แห่ง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แผ่ขยายไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังประสบปัญหารายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากพิจารณาถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของบริษัทในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จาก 299,979 ล้านบาทในปี 2565 สถิตินี้ชี้ให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่ง
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
แสนสิริ ผงาดคว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท, AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
ในทางกลับกัน เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างสง่างาม ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่ยั่งยืน
การมีรายได้จำนวนมากเป็นสิ่งที่ดี แต่หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสูงสุด, Supalai (SPALI) และ AP (Thailand) เกาะติด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ผู้ทำกำไรสูงสุดไว้ได้ในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% เมื่อเทียบกับปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาทไปอย่างสูสี Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายอย่างชัดเจนในปี 2566 และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และวางกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน ทั้งในด้านเศรษฐกิจมหภาค นโยบายรัฐบาล พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการพัฒนาเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่ส่งผลต่อการสร้างสรรค์โครงการที่อยู่อาศัย จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนก้าวต่อไปที่มั่นคงและยั่งยืน.
