เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ปี 2569: ถอดรหัสบทเรียนจาก 41 บิ๊กเพลเยอร์ ใครคือผู้ชนะในเกมที่ไม่มีคำว่าออมมือ?
หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา หลายคนอา
จมองว่าเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว แต่ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานับทศวรรษ ผมบอกได้เลยว่ามันคือ “ยุคแห่งความจริง” (The Moment of Truth) ที่คัดกรองว่าใครคือตัวจริงในธุรกิจนี้ ปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา ไม่ใช่แค่ปีที่น่าผิดหวัง แต่มันคือปีที่พิสูจน์กลยุทธ์การบริหารจัดการความเสี่ยงท่ามกลางปัจจัยลบที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่หยุดหย่อน ตั้งแต่ภาวะหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและเป็นสัญญาณเตือนภัยที่นักลงทุนและผู้ที่กำลัง วางแผนการเงิน เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยต้องรู้ เพราะทิศทางของยักษ์ใหญ่เหล่านี้จะกำหนดเทรนด์ของตลาดไปจนถึงปี 2570
วิเคราะห์ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มสะดุด
ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในไส้ในกลับพบความจริงที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณบ่งบอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะ Oversupply ในบางเซกเมนต์ และกำลังซื้อในระดับกลาง-ล่างกำลังถูกแช่แข็ง
บริษัทระดับตำนานอย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี ต่างก็ได้รับผลกระทบจนรายได้ติดลบมากกว่า 20% แม้แต่เบอร์ต้นๆ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า “แบรนด์เก่าแก่” ไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จอีกต่อไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปสู่การมองหาประสบการณ์การอยู่อาศัยรูปแบบใหม่
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
หากจะถามว่าปีที่ผ่านมาใครคือ “King of Revenue” คำตอบคือ แสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับ 1 ไปด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่แสนสิริใช้คือการรุกตลาดระดับบน (Luxury Segment) อย่างหนัก ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการปฏิเสธ กู้ซื้อบ้าน จากธนาคาร
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาเป็นอันดับ 2 อย่างหายใจรดต้นคอด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังคงรักษาฐานที่มั่นในกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวได้อย่างเหนียวแน่น ส่วนอันดับอื่นๆ อย่าง ศุภาลัย และ พฤกษา โฮลดิ้ง ต่างก็ต้องเผชิญกับความท้าทายในการผลักดันยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ตามเป้าหมาย
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ความเก่ง” ที่แท้จริง
ในมุมมองของผม รายได้รวมอาจจะมี “ตัวช่วย” จากกำไรพิเศษหรือรายได้ทางอื่น แต่ถ้าเราจะวัดว่าใคร “ขายเก่ง” ที่สุด ต้องดูที่รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เท่านั้น ซึ่งตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นำหน้าแสนสิริไปได้ สิ่งที่น่าสนใจคือบริษัทอย่าง เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 13% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ทำได้ยากมากในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ เคล็ดลับของ SC คือการเจาะกลุ่มลูกค้า High Net Worth ที่มีความต้องการบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ
ในทางกลับกัน ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นแม่แบบอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กลับมียอดขายตกลงถึง 38% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ทำให้เราต้องกลับมาวิเคราะห์ว่า กลยุทธ์การเน้นสร้างบ้านเสร็จก่อนขายอาจจะเริ่มมีข้อจำกัดในยุคที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงพุ่งสูงขึ้น
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้กำชัยชนะที่ยั่งยืน?
ยอดขายอาจจะเป็นหน้าตา แต่ “กำไร” คือหัวใจสำคัญของการทำธุรกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมามีกำไรสุทธิรวมลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ขาดสภาพคล่องและไม่สามารถแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นได้
อันดับ 1 ในด้านกำไรยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ทำกำไรไปได้ 7,495 ล้านบาท แม้ยอดขายจะตกแต่กำไรยังพุ่ง นี่คือความเก๋าเกมในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Monetization) เพราะพวกเขามีกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในการสร้างกระแสเงินสด
รองลงมาคือ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการควบคุมต้นทุน (Cost Optimization) ที่ยอดเยี่ยม ส่วน แสนสิริ นั้นทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นปีทองในแง่ของบรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) สำหรับพวกเขาเลยทีเดียว
จับตา “ม้ามืด” และเทรนด์ใหม่ในปี 2569 – 2570
อีกหนึ่งบริษัทที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกหนักในธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขาย ด้วยรายได้จากการขายที่เติบโตกว่า 103% นี่คือสัญญาณว่าการทำโครงการแบบ Mixed-use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัยในที่เดียวกัน กำลังกลายเป็นโมเดลที่ผู้บริโภคถวิลหา เพราะตอบโจทย์เรื่องความสะดวกสบายในระดับสูงสุด
สำหรับเทรนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 เป็นต้นไป ผมมองว่าจะมีความชัดเจนใน 3 ด้านหลัก:
Wellness Living: บ้านไม่ได้มีไว้แค่ซุกหัวนอน แต่ต้องมีระบบกรองอากาศ ประหยัดพลังงาน และรองรับการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ
Investment Synergy: การซื้อเพื่ออยู่เองจะควบคู่ไปกับความคุ้มค่าในการลงทุน คนจะเริ่มหันมาสนใจ ลงทุนคอนโด ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ มากขึ้น
Digital Integration: ระบบ Smart Home จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นพื้นฐาน ไม่ใช่แค่ฟีเจอร์เสริมอีกต่อไป
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ: ปรับกลยุทธ์อย่างไรให้รอด?
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อ ลงทุนอสังหา นี่คือคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีของผม:
สำหรับผู้ซื้อ: ช่วงเวลานี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการต่างขนนโยบายส่วนลดและโปรโมชั่นมาฟาดฟันกัน หากคุณมีประวัติทางการเงินที่ดี การขอ สินเชื่อบ้าน ในตอนนี้อาจจะได้เงื่อนไขพิเศษกว่าช่วงปกติ แต่ต้องระวังเรื่องดอกเบี้ยลอยตัวที่อาจจะปรับขึ้นได้ในอนาคต
สำหรับนักลงทุน: อย่ามองแค่ราคาขาย ให้ดูที่ “Real Demand” หรือความต้องการเช่าจริงในทำเลนั้นๆ การ ลงทุนคอนโด ยังคงมีความน่าสนใจในพื้นที่ที่มีแหล่งงานหรือมหาวิทยาลัย แต่ต้องเลือกแบรนด์ที่มีการบริหารจัดการหลังการขาย (Property Management) ที่ดีเยี่ยม
การวางแผนภาษี: อย่าลืมศึกษาเรื่อง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะ เพื่อให้การคำนวณอัตราผลตอบแทน (Yield) มีความแม่นยำที่สุด
บทสรุป: ก้าวต่อไปของอสังหาฯ ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป จะเต็มไปด้วยการแข่งขันที่เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ บริษัทที่สามารถปรับตัวตามเทคโนโลยีและใส่ใจเรื่องความยั่งยืน (ESG) จะเป็นกลุ่มที่ได้รับความไว้วางใจจากผู้บริโภค การเข้าใจดาต้าและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลายจะเป็นกุญแจสำคัญที่ตัดสินว่าใครจะอยู่หรือใครจะไปในสมรภูมินี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ชีวิตในฝันพร้อมความคุ้มค่าในการลงทุน อย่ามัวแต่รอช้า เพราะในโลกของการลงทุน “จังหวะเวลา” คือทุกสิ่ง
พร้อมหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่โลกอสังหาริมทรัพย์อย่างมือโปร? ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลศักยภาพและสิทธิพิเศษในการกู้ซื้อบ้านก่อนใคร ให้ผู้เชี่ยวชาญตัวจริงช่วยคุณตัดสินใจเพื่ออนาคตที่ดีกว่า!
