ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ปี 2569 กับโอกาสทองของผู้มีกำลังซื้อสูง
ปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง นำมาซึ่งสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคของ คอนโดกรุงเทพ ที่กำลังเผชิญกับวัฏจักรแห่งการปรับฐาน หลังจากปี 2568 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี สะท้อนถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เกิดขึ้นอย่างชัดเจน ตัวเลขจากการวิเคราะห์ของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจ:
ซัพพลายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ: ปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการพัฒนาโดยรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบทศวรรษที่ผ่านมาอย่างมาก
ผู้เล่นหลักยังคงเดิม: แม้ตลาดจะหดตัวลง แต่แบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังคงเป็นกำลังหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด
การหดตัวของตลาด: เมื่อเปรียบเทียบกับการเปิดขายเฉลี่ย 34,700 หน่วยต่อปีในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวใหม่ในปี 2568 คิดเป็นเพียงครึ่งหนึ่งของปริมาณปกติ สะท้อนถึงภาวะตลาดที่ซบเซา
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการโฟกัสตลาดเฉพาะกลุ่ม
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพ จะยังคงอยู่ในช่วงของการปรับสมดุล โดยปริมาณซัพพลายใหม่ที่คาดว่าจะเปิดขายอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท การปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการจะเน้นการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และมุ่งเน้นไปยังทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง เช่น คอนโดภูเก็ต และโครงการในเขต EEC (Eastern Economic Corridor)
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนต่างชาติและผู้ซื้อชาวไทยยังคงชะลอตัว” คุณภัทรชัยกล่าว “ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
โอกาสทองของ “เศรษฐี” ในตลาดคอนโดระดับบน
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือการแข่งขันที่ดุเดือดในเซ็กเมนต์ คอนโดไฮเอนด์ และ คอนโดลักเซอรี่ แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมุ่งเป้าไปที่กลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์สำคัญที่จะได้เห็นคือการเปิดพรีเซลล์ (Pre-sale) โครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District) ซึ่งเป็นโอกาสอันดีในการสร้าง ราคาคอนโดใหม่ ที่เป็น New Price Benchmark.
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในปี 2569
จากแนวโน้มที่กล่าวมา ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ทำเลซูเปอร์ไพรม์ใจกลางเมืองที่มีซัพพลายใหม่จำกัด เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีแลนด์แบงก์เก่า หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ นี่คือโอกาสในการสร้าง โครงการคอนโดระดับลักเซอรี่ ที่แตกต่าง
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth: กลุ่ม HNWI และ UHNWI มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อการรักษามูลค่า พวกเขามีความสามารถในการซื้อ คอนโดราคาแพง ระดับ 8 แสน ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มนี้จึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น “Rare Item,” โครงการแบบ Low Density (จำนวนยูนิตต่อพื้นที่น้อย), หรือ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์ระดับโลก) จะสามารถสร้าง ราคาขายคอนโด ใหม่ที่เป็นมาตรฐานใหม่ในตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ควรเน้นการพัฒนาคุณภาพของโครงการ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ การให้ความสำคัญกับ การออกแบบคอนโด และบริการจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: ตลาดเช่าในเมืองยังคงมีความต้องการสูงจากชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expats โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD หรือแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่สดใสสำหรับบางกลุ่ม แต่ผู้ประกอบการก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ด้านในปี 2569:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ในภาพรวม
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นไปอย่างเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง สิ่งเหล่านี้เป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ โครงการคอนโดใหม่
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนผ่านสู่รัฐบาลใหม่และการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจสร้างความไม่ชัดเจน ทำให้ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” ของการเปิดโครงการจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ขอเสนอข้อคิดเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
โฟกัสการลงทุน: เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนเท่านั้น
เจาะตลาดบน: เน้นตลาดระดับบนและลักเซอรี่ที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริง
บริหารจัดการขนาดโครงการ: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ
สภาพคล่องต้องมาก่อน: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ
ปรับตัวอย่างยืดหยุ่น: ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์ได้อย่างยืดหยุ่น
ปี 2569 อาจเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม แต่สำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางความผันผวน และมุ่งเน้นไปที่กลุ่มกำลังซื้อระดับสูง ตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ยังคงมีช่องทางสู่ความสำเร็จ และเป็นเวทีที่ “เศรษฐี” จะได้แสดงศักยภาพในการลงทุนอย่างเต็มที่
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มองเห็นศักยภาพของตลาดคอนโดระดับบน หรือกำลังมองหา คอนโดสำหรับลงทุน ที่มีมูลค่าในระยะยาว การศึกษาข้อมูลเชิงลึก และการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องในปี 2569 นี้
