ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ 2569: โอกาสใหม่สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง ท่ามกลางความท้าทายที่ต้องเท่าทัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร การก้าวเข้าสู่ปี 2569 นี้นำมาซึ่งภาพที่น่าสนใจ และอาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับนักลงทุนที่เข้าใจทิศทางและมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: การหดตัวที่บ่งบอกถึงการปรับฐาน
ข้อมูลจาก ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้เผยถึงสถิติที่น่าจับตาของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงจากค่าเฉลี่ยที่ราว 1 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 38.53%
กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ Big Brand ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นกำลังหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวสูงถึง 83.71% คิดเป็น 14,323 ยูนิต มูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น สถิติการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของอุปทานอย่างมีนัยสำคัญ หรือกล่าวได้ว่าตลาดมีการปรับตัวลดลงราวครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับฐาน
แนวโน้มปี 2569: ความท้าทายในการบริหารจัดการอุปทานและการเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม
สำหรับทิศทางในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดขายจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ปรับกลยุทธ์โดยการลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว หรือมุ่งเน้นไปที่ทำเลที่มีศักยภาพชัดเจนมากขึ้น เช่น แนวรถไฟฟ้าสายหลัก และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Prime CBD) นอกจากนี้ยังมีการกระจายการลงทุนไปยังตลาดท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น EEC และ ภูเก็ต
สถานการณ์ปัจจุบันบ่งชี้ว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่เหมาะสมนัก เนื่องจาก กำลังซื้อ ทั้งจากนักลงทุนชาวต่างชาติและผู้ซื้อในประเทศยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ทำให้ปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยภาพรวมตลาดอาจไม่เห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว ซึ่งมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง
โอกาสทองของกลุ่มเศรษฐี: การเจาะตลาดระดับ High-End และ Luxury
แม้ว่าภาพรวมตลาดอาจดูซบเซา แต่ในปี 2569 เราจะได้เห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างมากในกลุ่ม คอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury Condos Bangkok) และกลุ่ม คอนโดระดับไฮเอนด์ แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ เรือธง (Flagship Projects) ในทำเลที่มีมูลค่าสูงและหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น (Prime Sukhumvit), เพลินจิต-วิทยุ (Ploenchit-Wireless), สีลม-สาทร (Silom-Sathorn) และ ราชดำริ-ลุมพินี (Ratchadamri-Lumpini) ริมแม่น้ำเจ้าพระยา โดยมีเป้าหมายเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจในการซื้อสูง และมีความต้องการสินทรัพย์คุณภาพสูงเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัย
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การกำหนดราคาขายที่เป็น New Price Benchmark ซึ่งอาจเห็นราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ในโครงการพิเศษ (Rare Item Condos) ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่มีความพิเศษอย่างแท้จริง
คำแนะนำสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์: ปรับกลยุทธ์ให้เท่าทันยุคสมัย
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การเผชิญหน้ากับความท้าทายนี้ จำเป็นต้องมีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime Locations มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับนักพัฒนาที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Landbank) หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับ แฟลกชิป (Flagship Properties) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ดีในระยะยาว นี่คือโอกาสในการสร้าง คอนโดระดับลักซ์ชัวรี่ กรุงเทพฯ (Luxury Condominiums Bangkok) ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Asset Preservation) พวกเขามีความสามารถในการซื้อ คอนโดราคาแพง กรุงเทพฯ (Expensive Condos Bangkok) ที่มีราคาตั้งแต่ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ดังนั้น การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มนี้จึงมีความสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เป็น Rare Item, Low Density (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) หรือ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์ระดับโลก) จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและกำหนดมาตรฐานราคาใหม่ในตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: การแข่งขันในปีนี้จะเน้นที่คุณภาพของการออกแบบ, บริการหลังการขาย (After-Sales Service), และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) มากกว่าปริมาณยูนิต การพัฒนาโครงการที่เหนือกว่าในด้านเหล่านี้จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่า: ความต้องการเช่าที่พักอาศัยในเมืองจากกลุ่มชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates (Expats) ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าสายหลัก ซึ่งยังคงมีดีมานด์เช่าที่แข็งแกร่ง
ความท้าทายที่ต้องเท่าทัน: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยมหภาค
“ภัทรชัย” ได้ชี้ถึงความท้าทายสำคัญ 5 ประการที่ผู้ประกอบการควรรู้ในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น ซึ่งกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่ยังเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยที่กดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง หรือนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนบางกลุ่ม รวมถึงการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ (Timing Risk): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหารจัดการ Timing จึงเป็นหัวใจสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนา
เพื่อรับมือกับสภาพตลาดและคว้าโอกาสในปี 2569 บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นโครงการที่มีศักยภาพทำเลโดดเด่นและเจาะกลุ่มเป้าหมายเฉพาะกลุ่มที่แท้จริง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดนี้ยังคงมี ดีมานด์ซื้อแท้จริง (Genuine Demand) ที่แข็งแกร่ง และมีความสามารถในการจ่ายสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสม และประเมินอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหาร Cash Flow ที่มีประสิทธิภาพเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เฝ้าระวังและวิเคราะห์นโยบายของภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นและทันต่อการเปลี่ยนแปลง
ปี 2569 เป็นปีแห่งโอกาสที่มาพร้อมกับความท้าทาย ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนผ่านสู่ยุคใหม่ ที่เน้นคุณภาพ ความพิเศษ และการตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง นักลงทุนและผู้พัฒนาที่มีวิสัยทัศน์ จะสามารถคว้าโอกาสทองนี้ไว้ได้ หากพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ และก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับ High-End ในกรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2569 นี้ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะก้าวไปอีกระดับ
