คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ถึงเวลาของผู้มั่งคั่งกำหนดทิศทางตลาดปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงปีที่ผ่านมาจนถึงแนวโน้มในปี 2569 นั้น สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเราพิจารณาจากข้อมูลเชิงลึกที่ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้เปิดเผยออกมา
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: สถิติที่สะท้อนความท้าทาย
ข้อมูลจากปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงสถิติการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี ด้วยจำนวนเพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต คิดเป็นการลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของโครงการใหม่จึงเหลือเพียง 70,368 ล้านบาท ซึ่งถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท ถึง -38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (14,323 ยูนิต) มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 ยูนิต ตัวเลขของปี 2568 แสดงให้เห็นว่าตลาดได้หดตัวลงกว่าครึ่งหนึ่ง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึง “ภาวะอุปทานต่ำ” (Low Supply Cycle) อย่างแท้จริง
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการมุ่งสู่ตลาดบน
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงสะท้อนภาพของการปรับตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก -12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยจะมุ่งเน้นไปที่ทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น EEC และภูเก็ต
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในปี 2569 ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะเข้าสู่ช่วงของการ “ปรับสมดุล” อย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างปรากฏให้เห็น
“เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: การมาถึงของกำลังซื้อระดับสูง
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงท้าทาย แต่ปี 2569 จะเป็นปีที่การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมากในเซ็กเมนต์ คอนโดหรูใจกลางเมือง และ คอนโดลักซ์ชัวรี่ โดยเฉพาะในทำเลทองใจกลางเมือง (Prime CBD) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี ริมแม่น้ำเจ้าพระยา นี่คือกลยุทธ์เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งมีอำนาจซื้อที่สูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเท่ากลุ่มอื่น
เราจะได้เห็น ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ใหม่ที่อาจจะทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะในโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD ซึ่งสะท้อนถึงการกำหนด ราคาขายคอนโดใหม่ ที่สร้าง New Price Benchmark ของตลาด
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน: การปรับกลยุทธ์สู่ตลาดบน
จากแนวโน้มที่กล่าวมา ผู้ประกอบการและนักลงทุนควรพิจารณาโอกาสสำคัญ 5 ประการ:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การมีซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือสามารถจัดหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป (Flagship Projects) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาวได้ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ระดับไฮเอนด์จึงเป็นที่น่าจับตา
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีกำลังซื้อที่สามารถครอบคลุม ราคาคอนโดตารางเมตรละ 1 ล้านบาท หรือสูงกว่านั้นได้ นี่คือตลาดที่ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้น
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงลิ่วในทำเล CBD และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยสนับสนุนให้เกิดการตั้งราคาขายที่สูงขึ้นสำหรับโครงการ Rare Item, Low Density Projects, และ Branded Residences การพัฒนาโครงการที่แตกต่างและมีเอกลักษณ์จะเป็นกุญแจสำคัญ
การแข่งขันด้านคุณภาพ: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นที่การสร้างความแตกต่างด้าน การออกแบบคอนโด, บริการหลังการขาย, และ ประสบการณ์การอยู่อาศัย การยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) สามารถช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีดีมานด์เช่าที่ต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด: ภาคการเงินยังคงดำเนินนโยบายที่เข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ การกู้ซื้อคอนโด จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณา
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจและความชัดเจนในระยะสั้น ทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหาร Timing การเปิดโครงการ จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งยวด
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จ
จากข้อมูลและแนวโน้มที่กล่าวมา บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจดังนี้:
เลือกสรรโครงการอย่างมีกลยุทธ์: มุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลตั้งที่ชัดเจนและกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน
เจาะตลาดบนและลักซ์ชัวรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่ม HNWI และ UHNWI
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อรักษาสภาพคล่อง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เฝ้าระวังนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นตามสถานการณ์
ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครจะไม่ได้เป็นเพียงสนามแข่งขันของจำนวนยูนิตหรือราคาที่เข้าถึงง่ายอีกต่อไป แต่จะเป็นเวทีสำหรับ เศรษฐีคอนโด และผู้ที่มีกำลังซื้อสูง ที่จะเข้ามาขับเคลื่อนและกำหนดทิศทางของตลาด การทำความเข้าใจถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงลึกนี้ จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับตัว.
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2569 อย่าพลาดการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
