ศักราชใหม่ 2569: สัญญาณแรงสู่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยุคทองของเศรษฐี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้ ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากข้อมูลเชิงลึกที่รวบรวมมา ยิ่งตอกย้ำว่านี่คือโอกาสทองที่เหล่ามหาเศรษฐี นักลงทุนที่มีศักยภาพสูง จะเข้ามาพลิกโฉมภูมิทัศน์ของตลาด คอนโดกรุงเทพฯ และสร้างมาตรฐานใหม่ให้กับวงการ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สู่จุดต่ำสุดใหม่
ปี 2568 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะ “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของโครงการใหม่หดตัวลงกว่า 38.53% เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท สถิตินี้ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 17 ปี บ่งชี้ถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่ครองส่วนแบ่งตลาดถึง 83.71% ของยูนิตใหม่ และ 90.48% ของมูลค่ารวม
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขของปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงไปถึงครึ่งหนึ่ง สะท้อนถึงสภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติ
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัว พร้อมสัญญาณการฟื้นตัวเชิงโครงสร้าง
สำหรับปี 2569 การคาดการณ์ซัพพลายใหม่ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่ยังคงทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาหลายรายเลือกที่จะปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเน้นการพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต และ โครงการ EEC ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง
แม้ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 จะยังไม่เห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ก็มีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง บ่งชี้ถึงการปรับสมดุลของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป
การแข่งขันระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่: โอกาสของมหาเศรษฐี
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันอันดุเดือดในเซ็กเมนต์ คอนโดหรูใจกลางเมือง และ คอนโดลักเซอรี่ แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะมุ่งเน้นการเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยากยิ่ง เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยมและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า
เราจะได้เห็นการเปิดตัวโครงการที่ตั้งราคาขายเป็นทางการถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งเป็นที่ต้องการอย่างมากในหมู่กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
โอกาสทองสำหรับเศรษฐี: 5 ประเด็นที่ต้องพิจารณา
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มองเห็นโอกาสในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ ผมขอเสนอ 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
โอกาสจากตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีอยู่อย่างจำกัด โอกาสนี้จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีที่ดินแปลงเดิมในทำเลศักยภาพ หรือสามารถจัดหาที่ดินคุณภาพสูงเพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ซึ่งสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว โครงการคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อที่ต้องการที่พักอาศัยที่สะท้อนถึงสถานะและรสนิยม
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Value Preservation Assets) พวกเขามีความสามารถในการเข้าถึง ราคาคอนโด 1 ล้านบาทต่อตรม. หรือแม้กระทั่ง ราคาคอนโด 8 แสนบาทต่อตรม. ได้อย่างสบายๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงการนั้นๆ มีเอกลักษณ์ ทำเลที่โดดเด่น และมีศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าในอนาคต
สร้าง New Price Benchmark จากศักยภาพทำเล: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและเอกลักษณ์พิเศษ สนับสนุนการตั้งราคาขายใหม่ในระดับสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) เพื่อสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มิใช่ปริมาณ: ในสภาวะที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการแข่งขันด้านคุณภาพของผลิตภัณฑ์และบริการอย่างแท้จริง การออกแบบที่โดดเด่น, การบริการหลังการขายที่ประทับใจ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดและรักษาลูกค้า ลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาที่อาจเกิดขึ้นในตลาดระดับกลาง
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” ยังคงมีความต้องการที่พักอาศัยคุณภาพสูงในทำเลใจกลางเมืองและใกล้แนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่สดใส แต่ก็ยังมี 5 ความท้าทายสำคัญที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนต้องเตรียมพร้อมรับมือในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดการโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในย่าน CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยที่กดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบาย: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและการกำหนดนโยบายเศรษฐกิจใหม่ อาจสร้างความไม่ชัดเจนในระยะสั้น นักลงทุนและผู้ซื้อบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน จนกว่านโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ จะมีความชัดเจน
การบริหารจังหวะเวลาการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่พร้อมฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสสำคัญในทำเลที่หายาก การบริหาร Timing จึงเป็นหัวใจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึกของ Colliers ประเทศไทย ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญเพื่อนำทางตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ดังนี้:
คัดเลือกเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การลงทุนที่แม่นยำในทำเลที่มีศักยภาพ และการกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: กลุ่มนี้มีกำลังซื้อแท้จริง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง การทำความเข้าใจความต้องการเฉพาะตัวของกลุ่มนี้คือหัวใจสำคัญ
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการโครงการให้มีขนาดที่เหมาะสม และการควบคุมอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด คือปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการประคับประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ และการมีแผนสำรองที่พร้อมใช้งาน จะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้อย่างราบรื่น
ปี 2569 นี้ ถือเป็นศักราชใหม่ที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังจะก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ ที่การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีคุณภาพ และการเข้าถึงตลาดบน คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านอย่างแท้จริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและสร้างสรรค์อนาคตการลงทุนของท่านให้เป็นจริง
