ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ซบเซาต่อเนื่อง แต่โอกาสทองของเศรษฐีปรากฏ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครผ่านสายตามาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่น่าจับตา ด้วยภาพรวมที่บ่งชี้ถึงความท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็แฝงไว้ด้วยโอกาสอันมีค่าสำหรับกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: การปรับฐานสู่สมดุล
ข้อมูลจากบริษัทวิจัยชั้นนำ บ่งชี้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา ได้ผ่านช่วงเวลาที่เรียกได้ว่า “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในแง่ของจำนวนยูนิตและมูลค่ารวม เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในทศวรรษที่ผ่านมา ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ และแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกหลายประการ
สำหรับปี 2569 แนวโน้มซัพพลายใหม่ยังคงทรงตัวในระดับต่ำ คาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนน้อยลงกว่าเดิมอีกเล็กน้อย มูลค่าตลาดรวมจะปรับลดลงตามไปด้วย กลยุทธ์ของผู้ประกอบการจะมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการขนาดกลางถึงเล็กในทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำคัญ และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณของการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ เช่น ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีดีมานด์ที่น่าสนใจ
ถึงแม้ว่าภาพรวมตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ผมมองว่านี่คือช่วงเวลาของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป สัญญาณบวกบางประการกำลังเริ่มปรากฏให้เห็น ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตในระยะยาว
การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดบน: เมื่อเศรษฐีมีบทบาทสำคัญ
สิ่งที่น่าจับตาเป็นพิเศษในปี 2569 คือ การแข่งขันที่รุนแรงในเซ็กเมนต์ตลาดบน (High-End) และตลาดหรู (Luxury) ทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่มีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ จะเร่งเปิดตัวโครงการเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
เป้าหมายหลักของการเปิดตัวโครงการเหล่านี้ คือ การช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพเยี่ยม รวมถึงมองหาการลงทุนในสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value)
เทรนด์ที่ชัดเจนคือ เราจะได้เห็นการตั้งราคาขายใหม่ในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่มีลักษณะพิเศษ (Rare Item) มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD สิ่งนี้ไม่ใช่เรื่องของฟองสบู่ แต่เป็นการสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในทำเลทอง การออกแบบที่เหนือระดับ การบริการที่ครบวงจร และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ไม่เหมือนใคร
ทำไมเศรษฐีจึงมีบทบาทสำคัญ?
ผมมองว่ามีหลายปัจจัยที่ทำให้กลุ่มเศรษฐีกลายเป็นหัวใจหลักของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด ทำให้ผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงมาได้ มีโอกาสพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิป เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืน การสร้างโครงการที่โดดเด่นไม่เพียงแต่ดึงดูดผู้ซื้อ แต่ยังสร้างแบรนด์ดิ้งให้แก่ผู้พัฒนาในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างแท้จริง พวกเขามองหามากกว่าแค่ที่พัก แต่คือสัญลักษณ์ของความสำเร็จ และต้องการสินทรัพย์ที่สามารถรักษามูลค่าได้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน พวกเขามีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 800,000 บาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยไม่รู้สึกว่าเป็นภาระ
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินใน CBD ที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าเพิ่ม (Value-added Development) ทำให้การตั้งราคาสูงเป็นสิ่งที่ทำได้ การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความพิเศษ เช่น โครงการ Rare Item, Low Density Living, และ Branded Residence ที่ร่วมมือกับแบรนด์ระดับโลก จะช่วยผลักดันราคาให้สูงขึ้น และสร้างมาตรฐานใหม่ให้กับตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนที่จะเป็นปริมาณ: ในเมื่อซัพพลายใหม่มีจำกัด ผู้พัฒนาจึงต้องเน้นการแข่งขันด้วยคุณภาพที่เหนือกว่า ทั้งในด้านการออกแบบสถาปัตยกรรม, การตกแต่งภายใน, การเลือกใช้วัสดุ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัยโดยรวม การสร้างความแตกต่างนี้ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างคุณค่าที่ยั่งยืนให้กับโครงการ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเล CBD และใกล้แนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment & Living) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
แม้จะมีโอกาสอันสดใสสำหรับกลุ่มทุน แต่ก็ยังมีปัจจัยท้าทายที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องตระหนักและเตรียมพร้อมรับมือ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการระบายสต็อก (Absorption Rate) ของโครงการ
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่รัดกุม ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเลศักยภาพใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: แม้การเลือกตั้งจะผ่านพ้นไป แต่ความไม่แน่นอนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนบางกลุ่ม เราต้องติดตามมาตรการของภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ อย่างใกล้ชิด
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Timing): การเปิดตัวโครงการใหม่ต้องอาศัยการบริหารจัดการเวลาที่แม่นยำ หากเปิดเร็วเกินไป อาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในการได้ทำเลที่ดี หรือคู่แข่งจะเข้ามาแย่งส่วนแบ่งทางการตลาดไปเสียก่อน
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก ผมขอเสนอแนะแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในการเผชิญหน้ากับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายอย่างมีเป้าหมาย: การลงทุนต้องมุ่งเน้นเฉพาะโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูง และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน การเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย จะนำไปสู่การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์
เจาะตลาดบนและตลาดหรู: ตลาดบนและตลาดหรูคือสนามรบที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง และมีความสามารถในการซื้อสูง นี่คือโอกาสในการสร้างผลกำไรที่มั่นคง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารขนาดโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาด และการควบคุมอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย สภาพคล่องและกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นวิกฤตและเติบโตต่อไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: การติดตามความเคลื่อนไหวของนโยบายภาครัฐอย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ จะช่วยให้ธุรกิจสามารถคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 นี้ อาจเป็นปีที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทาย แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ เข้าใจตลาด และพร้อมที่จะลงทุนอย่างชาญฉลาด นี่คือโอกาสทองที่จะได้เห็น “เศรษฐีแผลงฤทธิ์” และสร้างผลตอบแทนที่งดงามในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อสำรวจความเป็นไปได้และวางแผนอนาคตทางการลงทุนของคุณ
