กรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับสมดุลสู่ตลาดพรีเมียม และโอกาสของกำลังซื้อเฉพาะกลุ่ม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2569 ข้อมูลเชิงลึกจากบทวิเคราะห์ล่าสุดของ Colliers Thailand ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่าสนใจ ซึ่งไม่ใช่แค่การชะลอตัว แต่เป็นการปรับสมดุลครั้งสำคัญที่เปิดประตูสู่อุปนิยายใหม่ของตลาดนี้
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สถิติซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับปรากฏการณ์ “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง ด้วยจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากค่าเฉลี่ย 1 แสนล้านบาท เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท หรือลดลง 38.53%
กลุ่มผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีสัดส่วนถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงการรวมศูนย์อำนาจและทรัพยากรในตลาด ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งน้อยกว่ามาก
เมื่อพิจารณาจากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปี ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย ตัวเลขในปี 2568 จึงสะท้อนถึงการหดตัวของตลาดเกือบครึ่งหนึ่ง นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลข แต่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้พัฒนาต้องเผชิญในการรักษาสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการโฟกัสที่ตลาดบน
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยประเมินว่าจะมีการเปิดตัวใหม่เพียง 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นไปที่การปรับลดจำนวนโครงการและการเลื่อนการเปิดตัวออกไป โดยจะให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน เช่น แนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มการเติบโต โดยเฉพาะพื้นที่ EEC (Eastern Economic Corridor) และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสูง
คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและสื่อสาร บริษัท Colliers Thailand ได้ให้ทัศนะว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันในเซ็กเมนต์ไฮเอนด์และลักเซอรี่: “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”
แม้จำนวนโครงการใหม่โดยรวมจะลดลง แต่ในปี 2569 เราจะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ ไฮเอนด์ (High-End) และ ลักเซอรี่ (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง แม้จะมีข้อจำกัดด้านซัพพลาย แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลทองที่หาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
เป้าหมายคือการช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง เป็นสินทรัพย์เพื่อการรักษามูลค่า และพร้อมที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
เทรนด์ที่น่าจับตาคือการเปิดพรีเซลโครงการที่ตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Central Business District) ซึ่งจะเป็นการสร้าง New Price Benchmark ใหม่ให้กับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
โอกาสทองสำหรับกลุ่มทุนและผู้พัฒนา: 5 กลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
สำหรับผู้ประกอบการ การปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง Colliers Thailand ได้นำเสนอ 5 แนวทางในการคว้าโอกาสในปี 2569 ดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยข้อจำกัดของซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime นี้ ผู้พัฒนาที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะมีโอกาสในการพัฒนาโครงการระดับ แฟลกชิป (Flagship Projects) เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืน
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่าอย่างแท้จริง และพวกเขามี กำลังซื้อห้องชุดในราคา 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของตลาดบน
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น Rare Item, Low Density (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรู) เพื่อสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในภาวะที่ซัพพลายจำกัด การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นจำนวนยูนิต ไปสู่การเน้น คุณภาพการออกแบบ, บริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expats ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและ ลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการที่สูง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: 5 ปัจจัยที่ต้องจับตา
นอกเหนือจากโอกาสแล้ว ปี 2569 ยังมีความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่อ อัตราการขาย (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการพิจารณาสินเชื่อ: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ (Cash Flow Management)
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ (Profit Margin)
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลาในการเปิดโครงการ: การเปิดตัวเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกจาก Colliers Thailand
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 Colliers Thailand ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่เน้นความแม่นยำและยืดหยุ่น:
เลือกลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การโฟกัสที่จุดแข็งและตลาดที่ใช่ จะช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: กลุ่มนี้มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารต้นทุนและความเสี่ยงเป็นสิ่งสำคัญ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: การจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่งจะช่วยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงเป็นกุญแจสำคัญของความสำเร็จในระยะยาว
ปี 2569 อาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่คือปีแห่งการปรับสมดุล การเฟ้นหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม และการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต หากคุณคือผู้ที่มองเห็นศักยภาพในตลาดพรีเมียม หรือกำลังมองหา คอนโดหรูใจกลางเมืองกรุงเทพฯ หรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต นี่อาจเป็นเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูลและเตรียมพร้อมสำหรับการตัดสินใจครั้งสำคัญ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ หรือเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะปัจจุบัน ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นวางแผนอนาคตทางการเงินของท่าน.
