ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับฐาน สู่โอกาสของนักลงทุนมหาเศรษฐี
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาหลายครั้ง และปี 2569 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งช่วงเวลาที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังจากการประเมินข้อมูลเชิงลึกจากรายงานล่าสุดของ Colliers ประเทศไทย เกี่ยวกับภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568 และแนวโน้มในปี 2569 ที่ผ่านมา
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: สัญญาณของการชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แสดงสัญญาณของการหดตัวอย่างชัดเจน ข้อมูลจากคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นว่า จำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึง 38.53%
สัดส่วนของผู้พัฒนาหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยคิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตและ 89.72% ของมูลค่าโครงการ ในขณะที่ผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยลง สะท้อนให้เห็นถึงการรวมศูนย์อำนาจและการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่
หากพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดขายโดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวไปกว่าครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผู้พัฒนาหลายรายกำลังระมัดระวังในการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับฐานและการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% จากปี 2568 และมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการมุ่งเน้นไปที่ทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในตลาดเมืองท่องเที่ยว เช่น ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต ก็เป็นอีกหนึ่งจุดสนใจ
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว การฟื้นตัวของตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ ในปี 2569 คาดว่าจะเป็นการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แม้จะมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้างก็ตาม
การแข่งขันในกลุ่มตลาดบน: โอกาสของ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงทรงตัว แต่ในเซ็กเมนต์ระดับบน (High-End) และระดับหรู (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง กลับมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มมหาเศรษฐี (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งมีอำนาจซื้อที่แข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือการเปิดตัวโครงการที่ตั้งราคาสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สะท้อนให้เห็นถึงการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัว คุณภาพชีวิต และการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ: มองหาโอกาสในตลาดบนและสินทรัพย์เพื่อการลงทุน
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผมมองว่าผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นกลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อความต้องการของตลาดบนและกลุ่มนักลงทุนมหาเศรษฐี ดังนี้
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมอยู่ในมือ หรือสามารถหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
ตอบโจทย์กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สามารถใช้เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร หรือสูงกว่านั้น โดยมองหามากกว่าแค่ที่อยู่อาศัย แต่คือ “ประสบการณ์” และ “คุณค่า” ที่จะได้รับ
สร้าง New Price Benchmark: ด้วยต้นทุนที่ดินและการพัฒนาที่สูงขึ้นในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักส์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, “Low Density” (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรูระดับโลก) เพื่อสร้างความแตกต่างและมูลค่าที่เหนือกว่า
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเพิ่มจำนวนโครงการ เป็นการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น บริการหลังการขายที่ประทับใจ และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความภักดีให้กับแบรนด์
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย (Expats) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ
ความท้าทายสำคัญในปี 2569: การฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2569 ได้แก่:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยาวนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงิน: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง หรือนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น อาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
จากประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ผมขอเสนอแนวทางกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสถานการณ์ปัจจุบัน ดังนี้
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพของทำเลและสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและ Luxury: เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแท้จริงและมีแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความเหมาะสมกับสภาวะตลาด เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ และสถานการณ์ตลาดที่อาจเกิดขึ้น
ปี 2569 นี้ อาจไม่ใช่ปีของการเติบโตอย่างร้อนแรงของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ แต่เป็นปีแห่งการปรับฐานและการสร้างโอกาสให้กับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ มองเห็นคุณค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มนักลงทุนมหาเศรษฐีที่มีความพร้อมและมองหาการลงทุนในสินทรัพย์ที่มั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณไปสู่เป้าหมายการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมได้แล้ววันนี้
