ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: การปรับสมดุลครั้งสำคัญและโอกาสทองสำหรับกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หมุนเวียนเปลี่ยนไปหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้ดูเหมือนจะเป็นปีแห่งการพลิกโฉมครั้งใหญ่ สัญญาณจากข้อมูลล่าสุดบ่งชี้ถึงการปรับฐานครั้งสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ซึ่งไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจเมื่อพิจารณาจากภาพรวมเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทาย กลับซ่อนโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่มองการณ์ไกลและกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: การหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้ฉายภาพตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมาได้อย่างชัดเจน โดยมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติอุปทานต่ำสุดในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่สูงถึง 100,000 ล้านบาท หรือลดลงถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปีที่ผ่านมายังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ โดยมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% คิดเป็นมูลค่า 6,416 ล้านบาท เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะเห็นการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่ทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีการกระจายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวที่น่าสนใจอย่าง EEC-ภูเก็ต
“ปัจจุบันยังไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงชะลอตัว สภาพการณ์ในปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว ซึ่งมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว
โอกาสทองสำหรับตลาดคอนโดระดับบนและกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์
แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงชะลอตัว แต่ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ที่มีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตามองคือการเปิดตัวโครงการระดับพรีเมียมที่อาจมีการกำหนดราคาขายเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD นี่คือโอกาสที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้กลยุทธ์ที่ชาญฉลาดเพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนี้
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผมขอเสนอ 5 ข้อแนะนำสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการจะก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด จึงเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมอยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในทำเล CBD เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Projects) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว โครงการประเภทนี้มักจะสามารถดึงดูด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มองหาการลงทุนระยะยาวและสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่ม
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สะท้อนถึงรสนิยมและความสำเร็จ รวมถึงมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมและกำลังซื้อสำหรับคอนโดมิเนียมในระดับราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การทำความเข้าใจถึงความต้องการเฉพาะตัวของกลุ่มนี้ เช่น ความเป็นส่วนตัว, การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์, บริการระดับลักเซอรี่ คือกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในทำเล CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสินค้าในระดับที่สูงขึ้นได้อย่างสมเหตุสมผล ผลิตภัณฑ์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), และ Branded Residence (ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์โรงแรมหรือแบรนด์หรู) ซึ่งสามารถสร้างราคาขายที่สูงกว่าตลาดทั่วไปได้
แข่งขันด้านคุณภาพ มิใช่ปริมาณ: ในสภาวะตลาดที่กำลังซื้อชะลอตัว การแข่งขันด้านราคาอาจไม่ยั่งยืน ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นไปที่การยกระดับ คุณภาพการออกแบบ (Design Excellence), บริการหลังการขาย (After-Sales Service) ที่เหนือกว่า, และการสร้าง ประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) ที่น่าประทับใจ เพื่อสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates (ผู้พำนักชาวต่างชาติ) โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อดีมานด์การเช่า
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ด้านในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ซึ่งกระทบต่ออัตราการขายและการดูดซับอุปทานในตลาดภาพรวม
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายการพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการอย่างต่อเนื่อง
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนเพื่อรอดูสถานการณ์และมาตรการใหม่ๆ ที่จะออกมา
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการในจังหวะเวลาที่ไม่เหมาะสมอาจนำไปสู่การเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในทางกลับกัน การเปิดตัวที่ล่าช้าเกินไปอาจทำให้พลาดโอกาสในการคว้าทำเลที่หายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งยวด
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การก้าวผ่านปี 2569 ไปได้ด้วยดี จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน ผมขอเสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกโครงการอย่างมีเป้าหมาย: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพชัดเจนและกลุ่มเป้าหมายที่กำหนดไว้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดระดับบนและลักเซอรี่ ซึ่งยังมีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง
ควบคุมขนาดและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดของโครงการ ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2569 อาจเป็นปีแห่งการปรับฐาน แต่สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่เข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง มีวิสัยทัศน์ในการมองหาโอกาส และมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการวางรากฐานเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของท่านสู่ความสำเร็จ.
