กรุงเทพฯ คอนโดฯ วิกฤต: ปี 2569 ศักราชแห่งเศรษฐีครองตลาด?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาหลายครั้ง แต่สำหรับภาพรวมปี 2568 ที่ผ่านมา และแนวโน้มที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นั้น ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ จากข้อมูลเชิงลึกของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ที่เปิดเผยถึงตัวเลขที่บ่งชี้ถึงภาวะ “Low Supply Cycle” ที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ซัพพลายหดตัวรุนแรง
ข้อมูลจากปี 2568 แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดของการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ โดยมีการเปิดตัวเพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากค่าเฉลี่ยประมาณ 1 แสนล้านบาท เหลือเพียง 70,368 ล้านบาท หรือลดลงถึง -38.53%
การเปิดตัวโครงการส่วนใหญ่ยังคงเป็นของแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยมีสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตทั้งหมด (14,323 ยูนิต) มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาจากค่าเฉลี่ยการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
แนวโน้มปี 2569: ทรงตัวพร้อมสัญญาณฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะยังคงมีแนวโน้มของซัพพลายเปิดขายใหม่ที่ทรงตัว โดยคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นไปที่การลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเน้นโครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็กในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)
นอกจากนี้ เทรนด์การลงทุนยังขยายตัวไปยัง คอนโดในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และ ภูเก็ต ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการดึงดูดทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวเสริม “ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันในกลุ่มตลาดบน: ศักดิ์ศรีเศรษฐีรุกคืบ
แม้ว่าภาพรวมของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญความท้าทาย แต่ในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Project) ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง
เราอาจจะได้เห็นปรากฏการณ์ใหม่ใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ด้วยการเปิดพรีเซลโครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ที่แท้จริง
โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ: เจาะกลุ่มเศรษฐี สร้างมูลค่าระยะยาว
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญ โดยมี 5 ข้อเสนอแนะที่น่าสนใจ:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรมมีจำกัด โครงการระดับแฟลกชิปที่พัฒนาบนที่ดินศักยภาพสูง หรือที่ดินเดิมที่ถือครองอยู่แล้ว จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาวได้ กลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงสถานะและรสนิยม
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value Asset) ไม่ใช่แค่บ้าน แต่คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ ซึ่งพวกเขามีความพร้อมที่จะจ่ายในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ (Rare Item), ความเป็นส่วนตัว (Low Density) และ Branded Residence จะสามารถสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ได้
การแข่งขันด้านคุณภาพมากกว่าปริมาณ: ในสภาวะที่ตลาดกำลังซื้อชะลอตัว การแข่งขันด้านราคาอาจไม่ใช่กลยุทธ์ที่ยั่งยืน ผู้ประกอบการควรเน้นที่การออกแบบที่เหนือกว่า, บริการหลังการขายที่ประทับใจ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่มอบความพิเศษ เพื่อสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy-to-Let) จะช่วยกระจายความเสี่ยงได้ โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในย่าน CBD และใกล้แนวรถไฟฟ้าหลัก ซึ่งยังคงมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสในตลาดบน แต่ผู้ประกอบการ คอนโดกรุงเทพฯ ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการในปี 2569:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาดโดยรวม
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ผู้ประกอบการต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอตัว
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา: การเปิดตัวโครงการที่เร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นหัวใจสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดและเติบโต
จากภาพรวมและปัจจัยท้าทายต่างๆ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนวทางกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ดังนี้:
เลือกลงทุนในโครงการที่มีทำเลและกลุ่มเป้าหมายชัดเจน: การเจาะกลุ่มตลาดเฉพาะ (Niche Market) จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: โดยเฉพาะกลุ่มที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง (Genuine Demand) เพื่อสร้างยอดขายและผลกำไรที่มั่นคง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การบริหารจัดการขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาพตลาดและความสามารถในการดูดซับ เป็นสิ่งจำเป็น
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลัก: ในภาวะที่การโอนกรรมสิทธิ์อาจล่าช้า การมีสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่งจะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้
ติดตามนโยบายรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: ความสามารถในการปรับตัวตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ กำลังจะถูกนิยามใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการก้าวขึ้นมามีบทบาทสำคัญของกลุ่มผู้ที่มีกำลังซื้อสูง หรือที่เรียกว่า “เศรษฐี” ที่จะเข้ามาขับเคลื่อนตลาดในระดับบน การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถฝ่าฟันความท้าทาย และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพื่อประกอบการตัดสินใจ อย่าพลาดที่จะศึกษาเทรนด์และกลยุทธ์สำหรับ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ การเตรียมความพร้อมและก้าวไปข้างหน้าอย่างชาญฉลาด คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
