ศักราชใหม่แห่งอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ: เทรนด์กำลังซื้อคอนโดปี 2569 และบทบาทที่เหนือกว่าของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง
ปี 2569 ได้เปิดฉากขึ้น พร้อมกับข้อมูลเชิงลึกที่เผยให้เห็นภาพรวมอันน่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร จากการวิเคราะห์ของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับตัวของอุปทานใหม่ที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง และการผงาดขึ้นของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) ที่กำลังจะเข้ามามีบทบาทสำคัญ
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568: ตัวเลขสะท้อนภาวะตลาดที่หดตัว
ข้อมูลสถิติการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 บ่งชี้ถึงวัฏจักรของอุปทานที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีการเปิดตัวใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ในปีดังกล่าวอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท ถึง 38.53%
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ (14,323 ยูนิต) มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งอยู่ที่ 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย ดังนั้น ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงเท่ากับการหดตัวของตลาดถึงครึ่งหนึ่ง สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการตัดสินใจลงทุนท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนต่างๆ
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ทรงตัวพร้อมสัญญาณการปรับสมดุล
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับสภาวะอุปทานที่จำกัด โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดขายใหม่เพียง 15,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ปรับกลยุทธ์ โดยการลดจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว และเลื่อนการเปิดตัวออกไป ขณะที่การพัฒนาโครงการมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและคอนโดในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย ให้ความเห็น “ปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดบน: เมื่อกำลังซื้อระดับสูงคือหัวใจสำคัญ
แม้ว่าอุปทานโดยรวมจะลดลง แต่ในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงเกินกว่าภาวะตลาดทั่วไป
เทรนด์สำคัญที่คาดว่าจะได้เห็นคือ การเปิดพรีเซลโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรู ที่มีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD สิ่งนี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของกลุ่มเป้าหมายและกลยุทธ์การตลาดที่มุ่งเน้นการสร้างคุณค่าและความแตกต่างในตลาดบน
บทบาทที่กำลังจะแผลงฤทธิ์ของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง: โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจพลวัตของตลาดในปี 2569 และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง คือกุญแจสำคัญในการประสบความสำเร็จ ภัทรชัย ได้ให้ข้อเสนอแนะที่น่าสนใจ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ท่ามกลางอุปทานใหม่ที่จำกัดในทำเลซูเปอร์ไพรม์ การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลทอง ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาเป็นโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่จะสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อที่ไร้ขีดจำกัดของกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมและกำลังซื้อสำหรับห้องชุดที่มีราคาสูงถึง 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้น
โอกาสในการสร้าง “New Price Benchmark”: ด้วยต้นทุนที่ดินที่อยู่ในระดับสูงในย่าน CBD ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ประเภท “Rare Item”, โครงการ Low Density (จำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์หรูระดับโลก) จะสามารถสร้างมาตรฐานราคาใหม่ให้กับตลาดได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในสภาวะที่ตลาดอุปทานใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะย้ายจากการเน้น “ปริมาณ” มาสู่ “คุณภาพ” ผู้พัฒนาควรมุ่งเน้นการออกแบบที่เหนือกว่า, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่น่าประทับใจ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาและสร้างความแตกต่าง
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมืองอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD หรือแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการสูง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึงและปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ไม่ใช่ปีที่ปราศจากความท้าทาย ภัทรชัย ได้ระบุถึง 5 ความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ และค่าแรง ที่ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อนโยบายเศรษฐกิจที่ไม่ชัดเจนในระยะสั้น ทำให้ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด และอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้ต้องเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” ของการเปิดโครงการอย่างแม่นยำจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้น คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพสูงและมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการตอบรับของตลาด
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดบนและตลาดลักเซอรี่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์ซื้อที่แท้จริงและมีอำนาจซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและความสามารถในการดูดซับ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจในภาวะตลาดที่ท้าทาย
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: เฝ้าติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด
ปี 2569 อาจเป็นปีแห่งการปรับสมดุลสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แต่ก็เป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านคุณภาพ, ความเป็นเอกลักษณ์ และศักยภาพในการรักษามูลค่า
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำทางธุรกิจของคุณให้ประสบความสำเร็จในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนให้กับพอร์ตโฟลิโอของคุณ.
