บทสรุป: ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569 – โอกาสใหม่สำหรับกลุ่มทุนและผู้ซื้อระดับบนท่ามกลางความท้าทาย
บทนำ:
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับสมดุลของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม หลังจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 จากข้อมูลล่าสุดของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด เผยว่าในปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งนับเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี สอดคล้องกับภาวะ “Low Supply Cycle” ที่เห็นได้ชัด โดยยอดเปิดตัวลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่ารวมของโครงการใหม่ก็ลดลงถึง 38.53% มาอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่มักจะสูงถึง 1 แสนล้านบาท
เมื่อพิจารณาภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เคยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 ที่มีเพียง 17,110 ยูนิต จึงสะท้อนให้เห็นถึงการหดตัวของตลาดอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับตัวสู่สมดุลและโอกาสของตลาดระดับบน
สำหรับปี 2569 แนวโน้มยังคงชี้ไปที่การเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะลดลงต่อเนื่อง คาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต คิดเป็นการลดลงอีก 12.33% โดยมีมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัว และมุ่งเน้นทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะกระจายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” คุณภัทรชัยกล่าว “ในปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีที่การแข่งขันในกลุ่ม คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ (High-End Condominiums Bangkok) และ คอนโดหรู (Luxury Condominiums) ในทำเลใจกลางเมืองมีความเข้มข้นสูง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับเรือธง (Flagship Projects) ในทำเลที่เป็นที่ต้องการสูงและมีข้อจำกัดด้านที่ดิน เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth Individuals (HNWI) และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์ที่น่าจับตาคือการเปิดตัว คอนโดระดับราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร (Million Baht per Sqm Condos) สำหรับโครงการที่ได้รับการพัฒนาขึ้นเป็นพิเศษ (Rare Item) มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD
“เวลาของเศรษฐี” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การมองหาโอกาสในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม โดยสามารถพิจารณาได้จาก 5 ประเด็นหลักดังนี้:
โอกาสในตลาดคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยข้อจำกัดด้านซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ (Super Prime Locations) โครงการคอนโดหรูจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา (Land Bank) อยู่แล้ว หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงมาพัฒนาเป็นโครงการระดับแฟลกชิป เพื่อสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง ซึ่งเปรียบเสมือนสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะซื้อ คอนโดราคาสูง (Premium Condos) ในระดับราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาโครงการในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการกำหนดราคาขายที่สูงขึ้น การนำเสนอ โครงการ Rare Item, Low Density Projects, และ Branded Residences จะเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมในการสร้างจุดยืนที่แตกต่างและสร้างมูลค่าเพิ่ม
การแข่งขันด้านคุณภาพแทนปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายมีจำกัด การเน้นคุณภาพของการออกแบบ (Design Excellence), บริการหลังการขาย (After-Sales Service), และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันที่ยั่งยืน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก การพัฒนาโครงการที่รองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Properties) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ก็ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ ที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่ยังคงเข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงยังไม่ลดลง ส่งผลต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ทำให้เกิดความไม่แน่นอนต่อมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในการได้ทำเลหายาก การบริหารจังหวะ (Timing) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับผู้ประกอบการ:
คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสถานการณ์ในปี 2569 ดังนี้:
เลือกการลงทุนที่เฉพาะเจาะจง: เน้นโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะตลาดกลุ่ม High-End Property Bangkok และ Luxury Condos for Sale ที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง (Genuine Demand)
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจในช่วงที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น (Agile Strategy) เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลง
สรุป:
ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 กำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับฐานและการค้นหาสมดุลใหม่ แม้จะมีความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและต้นทุนการพัฒนาที่สูง แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสทองกำลังปรากฏขึ้นสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่เฉียบคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม คอนโดมิเนียมระดับบน (Premium Condominiums) และ อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน (Investment Property Bangkok) ในทำเลศักยภาพสูง การทำความเข้าใจถึงพฤติกรรมกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป และการปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ของตลาดระดับบน จะเป็นกุญแจสำคัญในการคว้าโอกาสในยุคที่ “เศรษฐี” พร้อมจะเข้ามาเป็นกำลังขับเคลื่อนหลักของตลาด
หากท่านคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2569 นี้ การวิเคราะห์เชิงลึกและกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดคือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับเป้าหมายการลงทุนของท่านในวันนี้
