ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: การปรับตัวสู่ยุคใหม่กับโอกาสทองของกลุ่มทุนศักยภาพสูงในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ผ่านร้อนผ่านหนาวมานับครั้งไม่ถ้วน การเปิดศักราชใหม่ปี 2569 นี้ นำมาซึ่งข้อมูลเชิงลึกอันน่าสนใจ ซึ่งชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ สัญญาณบ่งชี้ชัดเจนว่า เรากำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการปรับฐานและหาจุดสมดุลใหม่ ซึ่งจะเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้เล่นที่มีวิสัยทัศน์และกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มเศรษฐีและนักลงทุนที่มีสินทรัพย์สูง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: ยุคแห่งการหดตัวของอุปทาน
ข้อมูลล่าสุดจากการวิเคราะห์ของ Colliers ประเทศไทย ในช่วงปลายปี 2568 เผยให้เห็นภาพที่น่าตกใจของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ โดยตลอดทั้งปีมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” เมื่อเทียบกับปี 2567 ตัวเลขนี้ลดลงถึง -21.84% และมูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง -38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่อยู่ราว 100,000 ล้านบาท
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงเป็นผู้เล่นหลัก โดยมีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ส่วนผู้พัฒนาที่ไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% ของยูนิต คิดเป็นมูลค่า 6,416 ล้านบาท หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เรามีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงถึงครึ่งหนึ่ง ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาในการลงทุนท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การทรงตัวและการปรับกลยุทธ์
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว โดยมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% มูลค่ารวมคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวบางส่วนออกไป และให้ความสำคัญกับทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) รวมถึงการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
สิ่งสำคัญที่ต้องตระหนักคือ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังไม่เหมาะกับการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวไปพร้อมกับสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างที่เริ่มปรากฏให้เห็น
โอกาสทองสำหรับตลาดคอนโดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่
แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่ในกลุ่ม คอนโดระดับไฮเอนด์ และ คอนโดลักเซอรี่ ที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง สภาพการณ์กลับตรงกันข้าม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth Individuals (UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างแท้จริง
เราจะได้เห็นการตั้ง ราคาขายคอนโด ใหม่ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ซึ่งอาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสสำหรับนักลงทุนทุนหนา
สำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ นี่คือช่วงเวลาที่กลุ่มทุนศักยภาพสูงจะได้ “แผลงฤทธิ์” และเข้ามามีบทบาทสำคัญ ผมมองเห็นโอกาส 5 ประการที่ควรพิจารณา:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีจำกัด ผู้ที่มีแลนด์แบงก์เดิม หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะมีโอกาสในการพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่สร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว โครงการคอนโดกรุงเทพฯ กลุ่มนี้จะตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการเอกลักษณ์และความพิเศษ
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมที่จะลงทุนใน คอนโดราคาหลักล้านต่อตารางเมตร หรือ อสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเป็นโครงการ “Rare Item”, Low Density (มีจำนวนยูนิตน้อยต่อพื้นที่) และ Branded Residence เพื่อสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม
การแข่งขันด้านคุณภาพ นำปริมาณ: ในสภาวะเช่นนี้ การแข่งขันจะเปลี่ยนจากการเน้นจำนวนยูนิต มาเป็นการแข่งขันด้านคุณภาพการออกแบบ, การบริการหลังการขาย, และประสบการณ์การอยู่อาศัย (Living Experience) เพื่อลดแรงกดดันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในทำเลใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้า โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
อย่างไรก็ตาม การเข้ามาของโอกาสใหม่นี้ก็มาพร้อมกับความท้าทาย 5 ประการที่ผู้พัฒนาและนักลงทุนต้องตระหนัก:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางถึงล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างระมัดระวัง ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเล CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจระยะสั้นที่ยังไม่ชัดเจน อาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจลงทุน
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา (Timing): การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว หรือช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร Timing จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ข้างต้น Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2569 ดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพโดดเด่น และกำหนดกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับกลุ่มตลาดบนและระดับลักเซอรี่ ซึ่งมีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง และมีความสามารถในการจ่ายสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง คือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในสภาวะปัจจุบัน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ปี 2569 ถือเป็นปีแห่งการปรับเปลี่ยนและค้นหาโอกาสใหม่ใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ แม้ความท้าทายจะมีอยู่ แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่ถูกต้อง นี่คือช่วงเวลาทองที่จะเข้ามาสร้างความแข็งแกร่งและเติบโตอย่างยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ระดับสูง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาโครงการใน ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพ และต้องการคำปรึกษาเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและก้าวสู่ความสำเร็จในตลาดที่มีพลวัตนี้
