ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: การปรับสมดุลสู่ยุคแห่งผู้ซื้อที่แข็งแกร่งในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน และเมื่อมองไปยังภาพรวมของ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในช่วงปลายปี 2568 ต่อเนื่องมาถึงปี 2569 เป็นที่แน่ชัดว่าเรากำลังอยู่ในช่วงเวลาของการปรับสมดุลครั้งสำคัญ ข้อมูลเชิงลึกที่ได้รับจากรายงานของ Colliers ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจ และเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ในการลงทุน
ภาพรวมปี 2568: สัญญาณแห่งการหดตัว
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ ” Supply Cycle ” ของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี จากข้อมูลที่เปิดเผยออกมา พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นจำนวนยูนิตทั้งสิ้น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญมาอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะแตะระดับแสนล้านบาท การหดตัวนี้สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่
ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนถึง 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการเข้าถึงแหล่งทุนของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ในขณะที่ผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยกว่า บ่งบอกถึงความท้าทายที่ผู้เล่นรายย่อยต้องเผชิญในสภาวะตลาดเช่นนี้
หากพิจารณาแนวโน้มย้อนหลัง 10 ปี จะพบว่าโดยเฉลี่ยแล้วกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ดังนั้น จำนวนยูนิตที่เปิดตัวในปี 2568 จึงเท่ากับว่าตลาดมีการหดตัวลงไปเกือบครึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชัดเจนถึงสภาวะตลาดที่ชะลอตัว
แนวโน้มปี 2569: การปรับสมดุลและการโฟกัสที่ตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวจะทรงตัวอยู่ในระดับประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมของโครงการใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการที่เปิดตัว และอาจมีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป เพื่อรอจังหวะที่เหมาะสม
ในด้านทำเล การพัฒนาโครงการจะเริ่มกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ และบ้านในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และจังหวัดภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดที่มีศักยภาพในการดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
อย่างไรก็ตาม สภาวะปัจจุบันยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากนัก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาด ห้องชุดกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว ซึ่งมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง
การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดบน: โอกาสสำหรับ “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”
แม้จำนวนโครงการใหม่จะลดลง แต่สิ่งที่น่าจับตาในปี 2569 คือการแข่งขันที่เข้มข้นอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลใจกลางเมือง แม้จะมีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ที่จำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลศักยภาพสูงที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจเท่ากับกลุ่มอื่น
เราจะได้เห็น ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ในระดับที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยอาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรสำหรับโครงการพิเศษ (Rare Item) ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD สิ่งนี้สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาด ที่กำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจะเป็นผู้กำหนดทิศทาง
โอกาสทองสำหรับผู้พัฒนาและนักลงทุน: ปรับกลยุทธ์สู่ตลาดพรีเมียม
สำหรับผู้ประกอบการ นี่คือช่วงเวลาที่ต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับทิศทางของตลาด โดยมี 5 ประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา:
คอนโดหรูใจกลางเมือง: สินทรัพย์แห่งอนาคต: การขาดแคลนซัพพลายใหม่ในทำเล Super Prime CBD ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนา หรือสามารถจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ Flagship ที่มีความพิเศษและแตกต่าง จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: ตลาดที่มองข้ามไม่ได้: กลุ่มผู้ที่มีความมั่งคั่งสูงเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหาทรัพย์สินเพื่อรักษามูลค่า ซึ่งพวกเขามีความสามารถในการซื้อ คอนโดราคาล้านบาทต่อตารางเมตร ได้อย่างสบาย การเข้าใจความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้ จะนำไปสู่การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจ
สร้าง New Price Benchmark: การกำหนดมาตรฐานใหม่: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาใน CBD รวมถึงการพัฒนาโครงการที่เป็น Rare Item, Low Density หรือ Branded Residence จะสนับสนุนการตั้งราคาสูง เป็นการสร้างมาตรฐานราคาใหม่ในตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ: หัวใจสำคัญของการพัฒนา: แทนที่จะแข่งขันกันที่ปริมาณ ผู้พัฒนาควรให้ความสำคัญกับการแข่งขันด้านคุณภาพ การออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่ยั่งยืน
ตลาดเช่าในเมือง: โอกาสเสริมที่น่าสนใจ: ความต้องการเช่าในเมืองยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ Expatriates โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy-to-let) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: การรับมือกับปัจจัยภายนอก
แม้จะมีโอกาสที่น่าสนใจ แต่ในปี 2569 ผู้ประกอบการและนักลงทุนยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ:
เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินเข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรค ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเล Prime CBD ยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับการที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง สิ่งเหล่านี้เป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและการเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น จำเป็นต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอตัว
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลา: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” ของการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อความสำเร็จในปี 2569
Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญเพื่อนำทางตลาดในปี 2569 ดังนี้:
เน้นทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: เลือกพัฒนาโครงการเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่น และเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
มุ่งเน้นตลาดบนและลักเซอรี่: ตลาดกลุ่มนี้มีดีมานด์การซื้อที่แท้จริงและมีความสามารถในการจ่ายสูง การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการของกลุ่มนี้จึงเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสม
บริหารขนาดโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ: การควบคุมขนาดของโครงการและการลงทุนอย่างเหมาะสม จะช่วยให้สามารถบริหารจัดการสภาพคล่องและลดความเสี่ยงได้
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจสำคัญ: ในสภาวะตลาดเช่นนี้ การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดำเนินธุรกิจให้รอดและเติบโต
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น: การจับตานโยบายของรัฐบาลใหม่ และการพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป จะช่วยให้ธุรกิจสามารถรับมือกับความไม่แน่นอนและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้นได้
ปี 2569 นี้จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ฝีมือและความเข้าใจตลาดอย่างแท้จริง สำหรับผู้ที่มองเห็นโอกาสและสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว ตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ยังคงมีศักยภาพ และพร้อมที่จะมอบผลตอบแทนที่น่าพอใจสำหรับผู้ที่เลือกเดินเกมอย่างชาญฉลาด.
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดกรุงเทพฯ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับปี 2569 ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
