อนาคตตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: เทรนด์กำลังซื้อเฉพาะกลุ่มเศรษฐี และกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ปี 2569 ข้อมูลเชิงลึกจากรายงานล่าสุดของ Colliers ประเทศไทย ตอกย้ำถึงภาพรวมที่ตลาดกำลังเผชิญกับภาวะ “ฝืดเคือง” อย่างเห็นได้ชัด แต่ท่ามกลางความท้าทายนี้ กลับมีสัญญาณบ่งชี้ถึงโอกาสที่กำลังจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มกำลังซื้อระดับสูง ที่ผมขอเรียกปรากฏการณ์นี้ว่า “เศรษฐีแผลงฤทธิ์”
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ: ท่ามกลางภาวะอุปทานต่ำและกำลังซื้อที่ปรับตัว
เริ่มต้นปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกอันร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร จากข้อมูลของ คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สรุปสถิติปี 2568 ที่น่าตกใจ: มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับ “Low Supply Cycle” ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี ลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าโครงการใหม่รวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ ซึ่งคิดเป็น 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (14,323 ยูนิต) และ 63,947 ล้านบาทของมูลค่าโครงการ ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งเพียง 16.29% (2,787 ยูนิต) มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย หรือรวมทั้งสิ้น 347,650 ยูนิต การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 เพียง 17,110 ยูนิต จึงเท่ากับว่าตลาดหดตัวลงไปถึงครึ่งหนึ่ง สะท้อนถึงสภาวะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังระมัดระวังอย่างยิ่งในการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่
แนวโน้มปี 2569: ซัพพลายทรงตัว โฟกัสทำเลศักยภาพ และการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าจะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวบางส่วน และให้ความสำคัญกับการคัดสรรทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลางถึงเล็กที่ตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ การลงทุนในโครงการคอนโดและบ้านในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำอย่าง “EEC” และ “ภูเก็ต” ก็เป็นอีกหนึ่งจุดที่น่าจับตา
คุณภัทรชัย ชี้แจงว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2569 มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่แบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการประคองตัวไปพร้อมกับสัญญาณเชิงบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” ทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม “High Net Worth” และ “Ultra High Net Worth” ที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการเฉพาะตัว
เทรนด์สำคัญอีกประการคือ การเปิดตัว “พรีเซล” ของโครงการคอนโดหรู โดยอาจมีการกำหนดราคาขายเริ่มต้นที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพระดับ “Prime CBD” การตั้งราคา “New Price Benchmark” นี้ สะท้อนให้เห็นถึงการยอมรับในมูลค่าของสินทรัพย์ที่หายากและมีคุณภาพสูง
“เศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับตลาดคอนโดระดับบน
สำหรับผู้ประกอบการ การทำความเข้าใจกำลังซื้อกลุ่ม “เศรษฐี” หรือกลุ่ม “High Net Worth” (HNW) และ “Ultra High Net Worth” (UHNW) คือกุญแจสำคัญในการพลิกวิกฤตเป็นโอกาส ข้อเสนอแนะที่ผมอยากเน้นย้ำมี 5 ประการ ได้แก่:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury Condominiums in Prime Locations): ด้วยอุปทานใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” ที่มีอยู่อย่างจำกัด ผู้พัฒนาที่มีแลนด์แบงก์เก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงในทำเลเหล่านี้ จะมีโอกาสทองในการพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Projects) ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาวได้ การลงทุนใน “คอนโดกรุงเทพราคาแพง” ที่มาพร้อมกับความพิเศษจึงเป็นที่ต้องการ
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW (High Net Worth & Ultra High Net Worth Demand): กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Value Preservation Assets) ที่สามารถรองรับกำลังซื้อในระดับ 8 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตรได้อย่างสบาย การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะตัวของกลุ่มนี้จึงมีศักยภาพสูง
การสร้าง “New Price Benchmark” (Establishing New Price Benchmarks): ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูงสำหรับโปรดักต์ที่นำเสนอ การพัฒนาโครงการ “Rare Item”, “Low Density”, และ “Branded Residence” จะช่วยผลักดันราคาให้ไปถึงระดับใหม่ได้
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ (Quality over Quantity): แทนที่จะแข่งขันกันด้วยจำนวนยูนิต ผู้พัฒนาควรเน้นที่ “คุณภาพ” ของการออกแบบ (Design Excellence), “บริการหลังการขาย” (After-sales Service), และ “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” (Living Experience) เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง (Urban Rental Market Opportunities): กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมือง โครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment and Living) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาสอันสดใสสำหรับตลาดคอนโดระดับบน แต่ผู้ประกอบการก็ต้องเผชิญกับความท้าทายที่สำคัญ 5 ประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง (Uneven Economic Recovery): กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินและการอนุมัติสินเชื่อ (Financial Sector & Loan Approvals): การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ “คอนโดกรุงเทพผ่อนยาก” อาจเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง (High Development Costs): ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่ลดลง ทำให้เป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย (Policy Uncertainty): การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองและนโยบายเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น อาจส่งผลต่อความชัดเจนในระยะสั้น ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ (Project Launch Timing): การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร “Timing” อย่างแม่นยำจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับอนาคต
จากข้อมูลและแนวโน้มข้างต้น Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณา:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: เน้นลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน เข้าใจถึงความต้องการเฉพาะของกลุ่มลูกค้า
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: มุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบนและลักเซอรี่ ที่มี “ดีมานด์ซื้อที่แท้จริง” (Genuine Demand) และกำลังซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่น เพื่อรับมือกับการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่
ในปี 2569 นี้ แม้ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะมีความท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และเข้าใจตลาดในเชิงลึก จะสามารถสร้างความสำเร็จได้ การเจาะกลุ่มกำลังซื้อเฉพาะ และการนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการสูงสุด คือกุญแจสำคัญสู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับลักเซอรี่ในกรุงเทพมหานคร หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
