ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ยุทธศาสตร์เจาะกำลังซื้อกำลังซื้อเศรษฐี สู่ยุคแห่งการปรับสมดุล
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากรายงานของ Colliers ประเทศไทย ในช่วงต้นปี 2569 นี้ สะท้อนภาพรวมที่น่าสนใจ และเป็นสัญญาณเตือนให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนต้องปรับกลยุทธ์อย่างชาญฉลาด เพื่อรับมือกับแนวโน้มที่กำลังจะมาถึง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2568: วงจรซัพพลายต่ำสุดในรอบ 17 ปี
ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เผชิญกับปรากฏการณ์ “Low Supply Cycle” อย่างแท้จริง โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงกว่า 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต ปัจจัยนี้ชี้ให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในการเดินหน้าโครงการใหม่ๆ โดยผู้เล่นหลักยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่คิดเป็นสัดส่วนถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดตัว
หากพิจารณาจากข้อมูลย้อนหลัง 10 ปี ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 ยูนิต การเปิดตัวเพียง 17,110 ยูนิตในปี 2568 จึงเท่ากับการหดตัวของตลาดลงครึ่งหนึ่ง นี่คือสถิติที่น่าจับตาอย่างยิ่ง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อ ราคาคอนโดกรุงเทพฯ และความพร้อมของ คอนโดใหม่กรุงเทพ ในอนาคต
แนวโน้มปี 2569: คอนโดใหม่ทรงตัว สู่การปรับสมดุลที่ค่อยเป็นค่อยไป
สำหรับปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงอยู่ในสภาวะทรงตัว โดยมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงอีก 12.33% มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ เลื่อนการเปิดตัวออกไป และเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนใน คอนโดมิเนียมหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น คอนโด EEC และ คอนโดภูเก็ต มากขึ้น
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาเหมาะสมที่จะเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งในส่วนของลูกค้าต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ปี 2569 ตลาดห้องชุดกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเป็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด หากแต่เป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง” ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าว
เจาะลึกเซ็กเมนต์ไฮเอนด์: เมื่อเศรษฐีกำลังซื้อสูงเข้ามามีบทบาท
แม้ภาพรวมตลาดจะดูชะลอตัว แต่เซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมืองกำลังจะเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงอย่างแท้จริง
เราจะได้เห็นการเปิดตัวพรีเซลโครงการที่ตั้ง ราคาขายคอนโด 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็น New Price Benchmark ใหม่สำหรับคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD การลงทุนใน คอนโดหรูใจกลางเมือง เหล่านี้ จะกลายเป็นเป้าหมายหลักสำหรับนักลงทุนที่มองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า
โอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการ: ยุทธศาสตร์การเจาะตลาดบน
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 ถือเป็นโอกาสในการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะตลาดบน โดยพิจารณาจาก 5 ประเด็นสำคัญดังนี้:
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่มีซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์อย่างจำกัด ถือเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ เพื่อพัฒนาโครงการระดับแฟลกชิปที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ในระยะยาว การพัฒนา คอนโดมิเนียมระดับลักเซอรี่ ในทำเลชั้นนำจึงเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
กำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้าเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและมองหา สินทรัพย์ที่ปลอดภัย เพื่อรักษามูลค่า พวกเขามีศักยภาพในการซื้อ คอนโดมิเนียมราคาแพง ตั้งแต่ 800,000 บาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มนี้เป็นสิ่งสำคัญ
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item”, “Low Density” และ “Branded Residence” เพื่อสะท้อนถึงคุณค่าและความพิเศษของโครงการ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ในภาวะที่ตลาดแข่งขันสูง การเน้นการออกแบบที่โดดเด่น, การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า จะช่วยสร้างความแตกต่างและลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา การพัฒนา โครงการคอนโดระดับไฮเอนด์ ที่ใส่ใจในรายละเอียดจะได้รับการตอบรับที่ดี
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง การพัฒนา คอนโดเพื่อการลงทุน ที่ตอบโจทย์ตลาดเช่าจึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าพิจารณา
ความท้าทายในปี 2569: การฟื้นตัวที่ไม่ทั่วถึง และปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ
อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ด้าน:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่อ อัตราการขายคอนโด และความเร็วในการดูดซับซัพพลาย
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนและกระแสเงินสดของโครงการ การขอสินเชื่อคอนโด จึงเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องบริหารจัดการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ ต้นทุนการสร้างคอนโด ที่สูงนี้เป็นอุปสรรคสำคัญในการตั้งราคา
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเลือกตั้งต้นปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
ความเสี่ยงด้านจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว การเปิดโครงการช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหาร จังหวะการเปิดโครงการคอนโด จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกจาก Colliers ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 Colliers ประเทศไทย ได้เสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ ดังนี้:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพและกลุ่มลูกค้าที่ตอบโจทย์เฉพาะเจาะจง
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีดีมานด์ซื้อแท้จริง และมีความสามารถในการจ่ายสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดโครงการและงบประมาณการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยง
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ เป็นหัวใจสำคัญในการประคองธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาล: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้ยืดหยุ่นตามการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีแห่งการปรับสมดุลของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเติบโตจะถูกขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อของกลุ่มเศรษฐีที่มีอำนาจซื้อสูง การทำความเข้าใจแนวโน้ม กลยุทธ์ และความท้าทาย จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนักลงทุนที่ชาญฉลาด
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2569 นี้ คือเวลาที่เหมาะสมในการวางแผนและดำเนินการอย่างชาญฉลาด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตการลงทุนที่ยั่งยืน.
