เจาะลึกแนวโน้มอสังหาฯ 2569: ถอดรหัส ‘สมดุลใหม่’ ในวันที่ตลาด 3 แสนล้านต้องไปต่อ ท่ามกลางวิกฤตที่ยังไม่จางหาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 1
0 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาหลายวิกฤต ผมบอกได้เลยว่าภาพรวมของปี 2569 นี้ไม่ใช่แค่การ “ทรงตัว” แต่มันคือการเผชิญหน้ากับความจริงที่เจ็บปวดหลังจากที่อุตสาหกรรมบ้านและคอนโดมิเนียมต้องเผชิญกับพายุเศรษฐกิจที่รุนแรงที่สุดในรอบทศวรรษ หากจะพูดถึง แนวโน้มอสังหาฯ 2569 เราต้องมองข้ามตัวเลขยอดขายรายเดือนไปสู่โครงสร้างพื้นฐานที่กำลังเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
เมื่อมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ที่ตลาดเคยพุ่งสูงถึง 5 แสนล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มาวันนี้เรากำลังอยู่กับตัวเลขที่หดตัวเหลือเพียง 2.6 – 3 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นสถิตินิวโลว์ (New Low) ที่น่าตกใจ สิ่งที่ผมและเพื่อนร่วมอุตสาหกรรมกังวลไม่ใช่แค่ยอดขายที่หายไปเกือบครึ่ง แต่คือการที่ปัจจัยบวกที่จะมาช่วยพยุงตลาดนั้นช่างเลือนลาง หาก GDP ของประเทศยังไม่สามารถแตะระดับ 5% ได้ การฟื้นตัวที่แท้จริงของ ตลาดคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรก็คงเป็นไปได้ยาก
เข้าสู่ยุค “สมดุลใหม่” (The New Balance & Complexity) ในปี 2569
หากปี 2568 คือปีแห่ง “Great Perfect Storm” ปี 2569 ก็คือปีที่ผู้เล่นทุกคนในตลาดต้องปรับจูนเข้าสู่สมดุลใหม่ (New Balance) ซึ่งผมมองว่ามันมาพร้อมกับความซับซ้อน (Complexity) และปัญหาเชิงโครงสร้าง (Structural Problem) ที่สะสมมานาน สภาวะนี้ไม่ใช่เรื่องชั่วคราว แต่คือทิศทางใหม่ที่จะอยู่กับเราไปอีกหลายปี
แนวโน้มอสังหาฯ 2569 จะถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยสำคัญสามประการ:
การหดตัวของกำลังซื้อทุกเซกเมนต์: ไม่ใช่แค่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้นที่กู้ไม่ผ่าน แต่ปัจจุบันความกังวลเริ่มลามไปถึงกลุ่มชนชั้นกลางและระดับบน
ราคาอสังหาฯ สวนทางรายได้: ต้นทุนก่อสร้างและราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น จนทำให้คนรุ่นใหม่เข้าถึงการเป็นเจ้าของได้ยากขึ้น หันไปพึ่งพาการเช่า หรือเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ราคาจับต้องได้มากกว่า
โครงสร้างการถือครองที่ล้าหลัง: เราขาดกฎหมายที่รองรับดีมานด์จากชาวต่างชาติอย่างเป็นรูปธรรม ทำให้เม็ดเงินมหาศาลไหลออกไปยังประเทศเพื่อนบ้านแทน
วิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัย: กำแพงสูงที่ขวางกั้นยอดขาย
หนึ่งในตัวแปรสำคัญที่ทำให้ แนวโน้มอสังหาฯ 2569 ดูมืดมน คืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่สูงถึง 50-70% โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แม้ว่าดีมานด์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะยังมีอยู่มหาศาล แต่เมื่อระบบ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารพาณิชย์คุมเข้มการปล่อยกู้เนื่องจากหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ผู้บริโภคก็ไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ได้
สิ่งที่น่าเป็นห่วงในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ สัญญาณการลามของยอดปฏิเสธกู้ที่เริ่มเห็นในกลุ่มราคา 7-10 ล้านบาท ซึ่งเดิมเคยเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่ง วันนี้ธนาคารเริ่มมองว่าความเสี่ยงมีอยู่ทั่วไปหมด การลด ดอกเบี้ยนโยบาย ของ กนง. อาจจะไม่ได้ช่วยอะไรมากนัก หากธนาคารพาณิชย์ไม่ปรับลดดอกเบี้ยจริง (MRR/MLR) ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาด
ตลาดต่างชาติ: จากการ “ซื้อ” สู่การ “เช่า” เพื่อตัดปัญหา
ที่ผ่านมาต่างชาติเป็นหนึ่งในกำลังซื้อหลักของ คอนโดหรู ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยว แต่ในปี 2569 นี้เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนคือ ชาวต่างชาติหันมาเช่าระยะยาวมากขึ้นแทนการซื้อกรรมสิทธิ์ เนื่องจากนโยบายควบคุมเงินทุนไหลออกของประเทศต้นทาง และการตรวจสอบที่เข้มงวดของภาครัฐไทยเรื่องนอมินี
ผมเห็นเคสที่ลูกค้าต่างชาติยอมจ่ายค่าเช่าเดือนละ 3-4 แสนบาท เพื่อพักอาศัยในบ้านหรูระดับ 50 ล้านบาท แทนการซื้อ เพราะต้องการหลีกเลี่ยงความซับซ้อนทางกฎหมาย ซึ่งสิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ หากเราไม่มีกฎหมายขยายสัญญาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี หรือ 99 ปี ที่ชัดเจน ตลาดอสังหาฯ ไทยจะเสียโอกาสในการดึงเม็ดเงิน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จากต่างชาติไปอย่างน่าเสียดาย
Roadmap 8+3: ทางรอดและข้อเสนอแนะต่อรัฐบาล
จากประสบการณ์ของผม หากรัฐบาลชุดใหม่ต้องการกอบกู้สถานการณ์ แนวโน้มอสังหาฯ 2569 ให้กลับมาเป็นบวกได้ จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ “8+3” ซึ่งเป็นการวางโครงสร้างระยะยาว 8 ด้าน และมาตรการเร่งด่วน 3 ด้าน ดังนี้:
มาตรการโครงสร้างระยะยาว (8 ข้อ):
ปฏิรูป LTV ถาวร: ปรับเกณฑ์ มาตรการ LTV (Loan to Value) ให้ยืดหยุ่นตามสถานการณ์จริงของเศรษฐกิจ ไม่ใช่ใช้เกณฑ์เดียวคุมทั้งประเทศ
ขยายสัญญาเช่าเป็น 60 ปี: เพื่อสร้างความมั่นใจให้ต่างชาติ และรัฐสามารถจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมมาตั้งกองทุนสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้าน
จัดระเบียบนิติบุคคล: กำหนดสัดส่วนเสียงของต่างชาติไม่ให้เกินกึ่งหนึ่ง เพื่อป้องกันการครอบงำการบริหารจัดการโครงการ
Mortgage Insurance: รัฐต้องเข้ามาสนับสนุนการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านหลังแรกในสัดส่วน 10-20% เพื่อลดความเสี่ยงให้ธนาคารในการปล่อยกู้
Risk-Based Pricing: ส่งเสริมให้ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง ใครความเสี่ยงต่ำดอกเบี้ยต้องถูก เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน
Debt Warehouse (มาตรการรวมหนี้): ใช้บ้านเป็นหลักประกันในการรวมหนี้เสีย (บัตรเครดิต, รถยนต์) เพื่อลดภาระดอกเบี้ยของภาคครัวเรือน
Man-Made Project: ลงทุนโครงการแม่เหล็กขนาดใหญ่ เช่น สวนสนุกระดับโลก (ที่ไม่ใช่กาสิโน) หรือ Education Hub เพื่อดึงดูดการอยู่อาศัยระยะยาว
Windfall Tax: จัดเก็บภาษีลาภลอยจากเอกชนที่ได้ประโยชน์จากเมกะโปรเจ็กต์รัฐ เพื่อนำเงินกลับมาพัฒนาระบบสาธารณูปโภค
มาตรการเร่งด่วนทำทันที (3 ข้อ):
ต่ออายุมาตรการ LTV กู้ได้ 100% ไปจนถึงกลางปี 2570
ขยายการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ให้ครอบคลุมบ้านทุกระดับราคา ไม่ใช่แค่ต่ำกว่า 7 ล้านบาท
บังคับใช้กลไกการลดดอกเบี้ยเงินกู้ให้สะท้อนความเป็นจริง เพื่อลดภาระของผู้กู้รายย่อยที่กำลังจะกลายเป็นหนี้เสีย (NPL)
กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการและนักลงทุน
สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปีม้าไฟ 2569 นี้คือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) ต้องมาเป็นอันดับหนึ่ง การเปิดโครงการใหม่ต้องทำด้วยความระมัดระวังสูงสุด และต้องมีความยืดหยุ่นในด้านโปรดักต์ (Product Flexibility)
ในฝั่งของนักลงทุน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ควรเน้นไปที่โครงการที่มีความได้เปรียบทางทำเลจริงๆ เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์แน่นอน หรือ บ้านเดี่ยว ในเซกเมนต์บนที่ลูกค้ายังมีกำลังซื้อเหลืออยู่ นอกจากนี้ ตลาด บ้านมือสอง ในทำเลศักยภาพที่สามารถนำมา Renovate ใหม่จะเป็นโอกาสทองที่ให้ผลตอบแทน (Yield) สูงกว่าในสภาวะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างของใหม่พุ่งกระฉูด
บทสรุป: อสังหาฯ ไทยในปี 2569 จะเดินไปทางไหน?
โดยสรุปแล้ว แนวโน้มอสังหาฯ 2569 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความจริง ตลาดจะไม่มีการฟื้นตัวแบบ V-Shape อย่างที่หลายคนหวัง แต่จะเป็นการเดินทางในรูปแบบ L-Shape ที่ทอดยาวออกไปจนกว่าฟันเฟืองทางเศรษฐกิจอื่นๆ จะเริ่มทำงานได้ดีกว่านี้ ผู้บริโภคจะมีความรู้และระมัดระวังในการเลือกซื้อมากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการต้องสู้กับทั้งต้นทุนและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
กุญแจสำคัญคือ “การปรับตัว” และ “ความเข้าใจในสมดุลใหม่” หากรัฐบาลรับฟังข้อเสนอและเริ่มลงมือแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง ผมเชื่อว่าเราจะเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ และทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นเครื่องยนต์หลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้อีกครั้ง
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการวางแผนสินเชื่อ หรือต้องการอัปเดตข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มอสังหาฯ 2569 เพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำที่สุด ไม่ว่าจะเป็นการเลือกซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ออกแบบมาเพื่อคุณโดยเฉพาะวันนี้!
