กรุงเทพฯ: ชี้ชะตาตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2569 – โอกาสทองของเศรษฐีในภาวะหดตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลา 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มาหลายต่อหลายครั้ง แต่ในปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ ด้วยข้อมูลเชิงลึกจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ที่กำลังซื้อคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังเผชิญความท้าทายครั้งสำคัญ ทำให้ภาพรวมของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ กำลังจะเปลี่ยนไป สู่ยุคที่ “เศรษฐี” จะได้ฤกษ์ “แผลงฤทธิ์” แสดงกำลังซื้อที่แท้จริง
ปี 2568: สัญญาณเตือนของตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ที่ซัพพลายลดฮวบ
เริ่มต้นศักราชใหม่ปี 2569 ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูล ณ วันที่ 1 มกราคม 2569 ที่สะท้อนภาพรวมอันน่าทึ่งของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ตลอดปี 2568 ที่ผ่านมา ข้อมูลจาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568 มีจำนวนเพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสถิติ Low Supply Cycle ที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี เมื่อเทียบกับปี 2567 การเปิดตัวใหม่ลดลงถึง -21.84% มูลค่ารวมของโครงการใหม่ลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท คิดเป็นการลดลงถึง -38.53%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ผู้เล่นหลักในตลาดปี 2568 ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 14,323 ยูนิต หรือ 83.71% ของมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ส่วนบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนที่น้อยลงอย่างชัดเจน
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต จากจำนวนสะสม 347,650 ยูนิต ดังนั้น ตัวเลขการเปิดใหม่ในปี 2568 ที่เพียง 17,110 ยูนิต จึงบ่งชี้ถึง ภาวะตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ซบเซา และมีการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มปี 2569: คอนโดกรุงเทพฯ ทรงตัว เน้นคุณภาพ เจาะกลุ่มกำลังซื้อสูง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าจะเปิดตัวใหม่เพียง 15,000 ยูนิต ซึ่งลดลงต่อเนื่องอีก -12.33% คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คือการ ลดจำนวนโครงการ และ เลื่อนการเปิดตัว ออกไป โดยจะเน้นการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดมิเนียมใกล้แนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะ ลงทุนในคอนโดท่องเที่ยว โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC-ภูเก็ต
“ภัทรชัย” ได้กล่าวเน้นย้ำว่า “สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนต่างชาติและผู้ซื้อคนไทยยังคงชะลอตัว” ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2569 นี้ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ การปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏขึ้นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง
แต่สิ่งหนึ่งที่คาดการณ์ได้แน่นอนคือ การแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งใน เซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนารายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งมีอำนาจซื้อสูงอย่างแท้จริง
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตามองในปี 2569 คือการปรากฏตัวของ คอนโดราคา 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ในงานเปิดพรีเซล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่เป็น Rare Item มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเล Prime CBD ชั้นนำ นี่คือการสร้าง New Price Benchmark ใหม่ให้กับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
ถึงเวลาของ “เศรษฐี” ที่จะแสดงบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ
สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ มี 5 ประการที่น่าพิจารณา ดังนี้:
โอกาสในคอนโดหรูใจกลางเมือง (Luxury Condo in Bangkok City Center): ด้วยซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีอยู่อย่างจำกัด โครงการระดับแฟลกชิปที่พัฒนาขึ้นจากแลนด์แบงก์เดิม หรือการหาแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง ถือเป็นโอกาสในการสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ
เจาะกำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW: กลุ่มบุคคลเหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า (Asset Preservation) พวกเขามีความพร้อมและเต็มใจที่จะจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
สร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD สนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น Rare Item, Low Density และ Branded Residence เพื่อสร้างจุดยืนที่แตกต่างและสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง
แข่งขันด้วยคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: ในยุคที่ซัพพลายใหม่มีจำกัด การเน้นการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง (Rental Market in Bangkok): กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expatriates ยังคงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยคุณภาพดี โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลใกล้ CBD กับแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: เศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง และปัจจัยภายนอก
อย่างไรก็ตาม ปี 2569 ไม่ได้มีเพียงโอกาส แต่ยังมีความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเตรียมพร้อมรับมืออีก 5 ประการ:
การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง (Uneven Economic Recovery): กำลังซื้อในตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อ อัตราการขายคอนโดกรุงเทพฯ และความเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: การพิจารณาสินเชื่อยังคงเป็นไปอย่างระมัดระวัง ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 ส่งผลให้ นโยบายเศรษฐกิจ อาจยังไม่ชัดเจนในระยะสั้น การติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง และอาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่ม
การบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจเผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลทอง การบริหาร Timing ของการเปิดตัวโครงการจึงเป็นปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
จากสถานการณ์และแนวโน้มที่กล่าวมา คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้เสนอแนะกลยุทธ์สำคัญ 5 ประการสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการดำเนินธุรกิจตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569:
เลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีจุดเด่นด้านทำเลและสามารถตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแม่นยำ
เน้นตลาดบนและลักเซอรี่: เจาะกลุ่มตลาดบนและลักเซอรี่ซึ่งยังมี ดีมานด์ซื้อคอนโดแท้จริง (Genuine Demand) และมีความสามารถในการจ่ายสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพ
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลและปรับกลยุทธ์: ติดตามนโยบายของรัฐบาลใหม่อย่างใกล้ชิด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงานให้มีความยืดหยุ่นและทันต่อสถานการณ์
ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังส่งสัญญาณถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากภาวะที่ตลาดกำลัง “ฝืดเคือง” สู่โอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อมและเข้าใจในกลไกของตลาดอย่างแท้จริง นี่คือเวลาที่ผู้พัฒนาและนักลงทุนต้องใช้ประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เพื่อก้าวผ่านความท้าทาย และคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง
หากคุณคือกำลังสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ที่ตอบโจทย์ทั้งด้านคุณภาพและการลงทุนที่ยั่งยืน การทำความเข้าใจในแนวโน้มและกลยุทธ์เหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจของคุณในปี 2569 นี้.
