พาดหัวข่าว: “ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: สัญญาณการฟื้นตัวที่ขับเคลื่อนด้วยกลุ่มทุนกำลังซื้อสูง”
เนื้อหา:
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาอย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมาและแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในปี 2569 ชี้ให้เห็นถึงยุคใหม่ที่กำลังจะมาถึงในภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับบน
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ในปี 2568: สถิติที่น่าจับตา
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกในช่วงปลายปี 2568 เราพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้เผชิญกับภาวะอุปทานที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็นประมาณ 17,110 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 17 ปี หรือที่เรียกว่า “Low Supply Cycle” เมื่อเทียบกับปี 2567 ตัวเลขนี้ลดลงถึง 21.84% ทำให้มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาที่อยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาทต่อปี หรือลดลงถึง 38.53%
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” ยังคงเป็นแกนหลักของตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตใหม่ทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนน้อยกว่าที่ 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท เมื่อพิจารณาในภาพรวมตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เคยมีการเปิดขายโครงการใหม่เฉลี่ยปีละกว่า 34,700 หน่วย ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ที่มีจำนวนเพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ย จึงสะท้อนถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างชัดเจน
แนวโน้มตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและสัญญาณการฟื้นตัว
สำหรับปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าปริมาณอุปทานใหม่จะยังคงอยู่ในระดับทรงตัว โดยคาดการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต หรือลดลงอีก 12.33% เมื่อเทียบกับปี 2568 มูลค่ารวมของตลาดคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้พัฒนาจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการลง และเลื่อนการเปิดตัวบางส่วนออกไป การพัฒนาโครงการจะกระจุกตัวในทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ โดยเฉพาะในพื้นที่ EEC และ ภูเก็ต
แม้ว่าสถานการณ์ปัจจุบันอาจจะยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติยังคงชะลอตัว แต่ก็มีสัญญาณบางประการที่บ่งชี้ถึงการปรับสมดุลของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569 ภาพรวมตลาดจะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวแบบประคองตัว และมีสัญญาณบวกเชิงโครงสร้างที่เริ่มปรากฏชัดเจนขึ้น
การแข่งขันในกลุ่มตลาดบน: เมื่อ “เศรษฐี” คือผู้ขับเคลื่อนหลัก
ในปี 2569 นี้ เราจะเห็นการแข่งขันที่เข้มข้นอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับ ไฮเอนด์ (High-End Condos Bangkok) และ ลักเซอรี่ (Luxury Condos Bangkok) ในทำเลใจกลางเมือง แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” (Flagship Projects) ในทำเลที่หาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น (Prime Sukhumvit), เพลินจิต-วิทยุ (Ploenchit-Wireless), สีลม-สาทร (Silom-Sathorn) และ ราชดำริ-ลุมพินี (Ratchadamri-Lumpini) รวมถึงโครงการริม แม่น้ำเจ้าพระยา (Riverside Condos) เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงมาก และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เทรนด์สำคัญอีกประการหนึ่งที่เราจะเห็นคือการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการพิเศษ หรือ “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD (Prime Central Business District) ซึ่งเป็นการสร้าง “New Price Benchmark” ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
โอกาสของผู้ประกอบการ: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดปี 2569
จากภาพรวมดังกล่าว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้ เพื่อรับมือกับพลวัตของตลาดในปี 2569:
คอนโดหรูใจกลางเมืองคือโอกาสทอง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเล Super Prime ที่มีจำกัด โครงการคอนโดมิเนียมระดับหรูในทำเลทองเหล่านี้จึงเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ที่มีที่ดินอยู่ในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ การพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Projects) จะช่วยสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ที่ยั่งยืนให้กับแบรนด์
กำลังซื้อกลุ่ม HNW และ UHNW คือเป้าหมายหลัก: กลุ่มลูกค้า High Net Worth (HNW) และ Ultra High Net Worth (UHNW) มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Asset Preservation) พวกเขามีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงถึง 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การทำความเข้าใจความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้จะเป็นกุญแจสำคัญ
สร้าง New Price Benchmark ด้วยโปรดักต์ที่แตกต่าง: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD (Central Business District) ที่สูง สนับสนุนการตั้งราคาสูง การนำเสนอ “Rare Item”, โครงการ Low Density (คอนโดมิเนียมที่มีจำนวนยูนิตต่อพื้นที่น้อย) หรือ Branded Residence (คอนโดมิเนียมที่บริหารจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก) สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบสนองความต้องการของตลาดบนได้อย่างดี
เน้นคุณภาพเหนือปริมาณ: การแข่งขันในปี 2569 จะเน้นไปที่ “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” การให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือกว่า จะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา และสร้างความแตกต่างที่สำคัญ
ศักยภาพตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ Expats (ผู้พำนักอาศัยชาวต่างชาติ) ยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและ “ลงทุนปล่อยเช่า” (Investment for Rental Yield) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ ทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และ แนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการเสมอ
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้ว่าจะมีสัญญาณเชิงบวกในตลาดระดับบน แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายสำคัญหลายประการในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาด “ระดับกลางและล่าง” (Mid-to-Lower Segment) ยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มนี้ใช้เวลานานขึ้น ส่งผลต่อ “อัตราการขาย” (Absorption Rate) และความเร็วในการดูดซับอุปทานในตลาด
การควบคุมสินเชื่อภาคการเงิน: สถาบันการเงินยังคงใช้ความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึง “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” (Mortgage Financing) ได้ยากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์” (Transferring Revenue) และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง, วัสดุ, และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดัน “อัตรากำไร” (Profit Margin) ของผู้พัฒนา
ความไม่แน่นอนทางการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569 อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น โดยเฉพาะมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ สิ่งนี้อาจทำให้นักลงทุนบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจ
ความเสี่ยงด้านจังหวะเวลาการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ในขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก ดังนั้น การบริหาร “จังหวะเวลา” (Timing) จึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญ
เพื่อนำทางตลาดในปี 2569 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาส ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรมุ่งเน้นกลยุทธ์ดังนี้:
เลือกการลงทุนอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นโครงการที่มีทำเลตั้งที่ชัดเจนและมีกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาด “ระดับบน” (Upper Market) และ “ลักเซอรี่” (Luxury Segment) ที่มี “ดีมานด์ซื้อแท้จริง” (Genuine Demand)
บริหารจัดการขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: ควบคุมขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด
สภาพคล่องและกระแสเงินสดคือหัวใจหลัก: การบริหารจัดการ “สภาพคล่อง” (Liquidity) และ “กระแสเงินสด” (Cash Flow) เป็นสิ่งสำคัญที่สุด
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ยุคใหม่ ที่กำลังซื้อจากกลุ่มผู้มีฐานะมั่งคั่งจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ การทำความเข้าใจความต้องการของพวกเขา การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพสูงสุด และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสู่ความสำเร็จในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ หรือผู้พัฒนาที่ต้องการวางกลยุทธ์ให้ประสบความสำเร็จในปี 2569 เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของคุณให้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง.
