ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: คาดการณ์กำลังซื้อปี 2569 และกลยุทธ์สำหรับกลุ่มทุนชั้นนำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าสังเกตการณ์พลวัตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครอย่างใกล้ชิด และปี 2569 นี้ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่มีความสำคัญยิ่งยวดต่อทิศทางของวงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจากข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มที่กำลังจะก่อตัวขึ้น
ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2568: ท่ามกลางภาวะชะลอตัว
เริ่มต้นศักราชใหม่ด้วยการวิเคราะห์ข้อมูลที่สะท้อนภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา สถานการณ์ค่อนข้างน่าจับตา โดยมีข้อมูลจาก “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ในปี 2568 มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวเพียง 40 โครงการ จำนวน 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับอุปทานที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี คิดเป็นการลดลงถึง -21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่มักจะอยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดนี้ยังคงเป็นแบรนด์อสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 83.71% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด หรือ 14,323 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 16.29% จำนวน 2,787 ยูนิต มูลค่า 6,416 ล้านบาท
เมื่อเทียบกับภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 หน่วย หรือรวมทั้งสิ้น 347,650 ยูนิต จะเห็นได้ว่า ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 นั้น เท่ากับว่าตลาดหดตัวลงไปครึ่งหนึ่ง สะท้อนถึงภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน
คาดการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569: การปรับสมดุลและโอกาสในตลาดบน
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจะมีจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวในตลาดกรุงเทพฯ ลดลงอย่างต่อเนื่องอีก -12.33% มาอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์การลงทุนของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ และอาจมีการเลื่อนการเปิดตัวบางโครงการออกไป ทำเลที่น่าจับตาจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงเล็ก ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณแนวรถไฟฟ้า และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีการขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เช่น พื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในวงกว้าง เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากนักลงทุนต่างชาติและผู้บริโภคชาวไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป การฟื้นตัวอาจจะไม่ใช่การก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะประคองตัว โดยเริ่มมีสัญญาณบวกบางประการปรากฏขึ้นในเชิงโครงสร้าง” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าว
แม้ภาพรวมอุปทานจะมีแนวโน้มลดลง แต่การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้นอย่างมากในเซ็กเมนต์ระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีแนวโน้มที่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายากที่ถือเป็น “Prime CBD” เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร, ราชดำริ-ลุมพินี และริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth) ซึ่งมีอำนาจซื้อที่โดดเด่นและพร้อมที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม
เทรนด์ที่น่าสนใจคือ เราอาจจะได้เห็นการเปิดตัวโครงการที่ตั้งราคาขายอย่างเป็นทางการในระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่เป็น “Rare Item” มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุด
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสสำหรับนักลงทุนชั้นนำ
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาโอกาสสำคัญ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสในคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมือง: ด้วยอุปทานใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์ที่มีจำกัด โครงการที่พัฒนาโดยผู้ที่มีที่ดินรอการพัฒนาในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงได้ จะมีโอกาสสร้างโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถเพิ่มมูลค่าและสร้างภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่สามารถใช้เป็นสินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่าได้ พวกเขามีความพร้อมที่จะจับจ่ายซื้อคอนโดมิเนียมในราคา 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร
การสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินและการพัฒนาในย่าน CBD ที่อยู่ในระดับสูง เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูง โปรดักส์ที่นำเสนอควรเน้นโครงการประเภท “Rare Item”, “Low Density” และ “Branded Residence” เพื่อสะท้อนถึงคุณค่าและความพิเศษ
การแข่งขันด้านคุณภาพ มากกว่าปริมาณ: ผู้พัฒนาควรให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง และกลุ่ม Expatriates ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพในเมือง โครงการที่สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลักยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
แม้จะมีโอกาส แต่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญ 5 ประการ ดังนี้:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานใหม่
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงมีการพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรของผู้พัฒนา
ความไม่แน่นอนจากการเมือง: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองหลังการเลือกตั้งอาจส่งผลต่อความไม่ชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องติดตามมาตรการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้อาจส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนของผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มชะลอตัวลง
ความเสี่ยงในการบริหารจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในการได้มาซึ่งทำเลหายาก ดังนั้น การบริหารจัดการ “Timing” จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกสำหรับอนาคต
จากมุมมองของคอลลิเออร์ส ประเทศไทย เรามีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ดังนี้:
การเลือกทำเลและกลุ่มเป้าหมายอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลที่ตั้งชัดเจนและเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการได้อย่างแม่นยำ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดบนและลักเซอรี่ ซึ่งยังมีดีมานด์การซื้อที่แท้จริงและมีความสามารถในการจ่ายสูง
การควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนให้มีความรอบคอบ สอดคล้องกับสภาวะตลาด
การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดของโครงการถือเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
การติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: พร้อมปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐและสภาวะตลาดที่อาจเกิดขึ้น
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ช่วงเวลาของการปรับตัวและการหาจุดสมดุล ผู้ที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับพลวัตของตลาดได้ จะสามารถคว้าโอกาสทองที่ซ่อนอยู่ในสภาวะที่ท้าทายนี้ไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในกรุงเทพมหานคร หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางตลาด อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อวางแผนก้าวต่อไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
